2006年中国楼市，紧急合并。
这一年，行业领跑者———万科先收购朝开，后控股南都，用实际行动“示范”着一个又一个的并购案例。
这一年，素有地产骇客之称的顺驰，以12.8亿元的低价格出让企业55%股权，开始了与路劲基建的合作之旅。
同样在这一年，凯德置地连续宣布参股成都置信和河南建业两家开发企业。
而在土地市场的争夺中，也频频闪现房企联合体的身影。
……
在2006年的大环境下，房地产商为行业勾勒出的似乎是一个“合纵连横”的景象。我们很难将这种迫于土地和资金困境的“临时起义”定义为合并乃至寡头格局，但它的确为我们展现了一个大型房地产企业时代的可能途径。
房企上演紧急“合并”
拿地走上联合路线
朝阳区广渠路36号地的争夺，无疑是上年度北京最值得关注的事件。
一块位于北京核心位置的土地，吸引了13家大型房企的关注。华润、中海、富力、世茂、珠江、金融街控股、北辰实业、华远、中远等知名房企纷纷参战。有人执意高价拿下，有人则想方设法压低售价曲折求地。一番争夺之后，北京城市开发集团有限责任公司和北京城建兴华地产有限公司组成的联合体将该地块收入囊中，中标价为26亿元。
有意思的是，在此次广渠路36号地的争夺中，13家竞标企业竟然有5家为联合体。
与此相同，2006年12月5日，北京市丰台区大红门西路 26号地块开标。在5家投标单位中，出价最高的依然是由北京市基础设施投资有限公司和北京北化房地产开发有限公司组成的“联合体”。
“联合竞标，显然是因为资金不够。”一名业内人士分析。
伟业顾问总经理林洁表示，由于类似广渠路36号地这样的优质且面积大的地块愈发稀少，尽管价格在招标过程中不是最主要的因素，但竞标这样的地块仍然需要庞大的资金作后盾，而且标书中付款速度占有一定的分值，能否一次性付清土地补偿款也将是招标取胜的一个重要因素。因此，“资金链正处于紧张状态的房地产企业，通过成立联合体而达到成功拿地的目的，不啻为一个更好的选择。”
无疑，在激烈的争夺面前，开发企业选择了“团结力量大”的联合路线。在不少专业人士看来，今后这种“合纵连横”的房地产开发模式将会渐成趋势。但是更多的人愿意把联合体的出现，看作是房地产企业向大型化过渡的产物。
与大型房企激烈争夺形成鲜明对比的是，中小企业在土地市场的“隐退”。
在业界纷纷议论拿地无规律可寻的同时，或许没有人会发现：土地拍卖现场已经看不到中小企业的身影。绝迹于拿地现场的中小开发企业，此时也许只能在无奈、哀怨的复杂心情下，对着残酷的土地争夺“望地兴叹”。
王先生所在的公司，便是处于这样背景下的一个鲜活例证。王先生就职于京城一家地产开发企业，与先前地产从业人员的风光无限不同，他及其所在的公司目前正面临着“明天要做什么”的担忧。
尽管他所在的公司凭借先前“历史积累”留下的一些土地，进行了项目的连续开发。但现在眼瞅着项目已经开发到了尾声，同时又没有和大型房企争夺土地的资金实力，公司陷入了“去留存亡”的尴尬境地。
面对竞争相拥取暖
如果开发商在拿地环节的紧急“联合”，不能被看作是一种真正意义上的“合作”，那么回顾2006年典型房地产企业的系列动作，则是另外一番景象。
2006年1月18日，万科集团与朝阳区国资委正式签署了万科受让国资委下属朝万公司的60%股权，获得了朝万公司控股权。双方并购由此拉开序幕，通过此次并购，万科摆脱了在京无地可用的尴尬，共获得54.7万平方米的土地储备。
半年之后，万科再次出击。2006年8月3日，万科集团以17.66亿元的总价受让南都集团持有的南都房产集团有限公司60%的权益，以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。由此，万科如愿控股南都房产。
与万科类似，同样叱咤地产界的凯德置地、顺驰等企业也传来了“合作并购”的消息。
2006年9月5日，顺驰中国引入新股东。香港上市公司路劲基建有限公司入资顺驰中国控股有限公司的协议正式签订。根据协议，路劲基建将向顺驰中国注入12.8亿元资金，并于入资完成后持有顺驰中国55%的股权。顺驰的资金缺口，在路劲基建的资金到帐后将得到填补。
凯德置地更是不甘寂寞。10月份一个月之内，集团连续宣布参股成都置信和河南建业两家开发企业。系列动作带来的直接效果便是，参股之后凯德置地对四川和河南两个省份的“长驱直入”。
……
知名房企的系列动作，逐渐勾勒出一个“联合为大”的行业图景。无论是出于什么样的考虑，房企们已经决定“走到一起”。万科与朝开的并购，更多地被行业看作是对土地资源的获得。而顺驰“迫不得已”与路劲基建的合作，无疑是出于对资金的需求和企业发展的长远考虑。
在凯德置地参股成都置信的案例中，当事人的解释更具说服力。置信集团董事长杨毫坦言，先前在成都的土地市场竞争中，“凡是标底在 10 亿元以上的土地拍卖，本土的房产开发商没人能玩得起。”或许正是这个窝火的原因，让成都置信毫不犹豫地选择了与凯德置地合作。
“以后凡是再出现标底在 10 亿元以上的土地拍卖，如果有一家本土开发商在玩，那一定是凯德置信，我们将有能力和任何一家外来的大型开发商竞争。”凯德置地的加入，让杨毫挺直了腰板，信心倍增。尽管出让股份付出的代价不低，但杨毫看来，这非常值得。
相拥“取暖”，互补“短板”，抵御“严寒”，成为了房地产企业的当下选择。
距离寡头时代尚远
早在调控深入初期，就有不在少数的专家公开表示，中小企业将在环境变更中难以为继，房地产企业最终将通过选择合作开发，联合抵御市场风险。
建设部政策研究中心副主任王珏林也曾表示，在贯彻宏观调控政策的背景下，房地产市场将呈现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有地但资金实力不强的中小房企因筹钱无门着急；另一方面，则是一些资金实力雄厚的大房企因手中无地而苦恼。“在这样的背景下，房地产企业之间的收购兼并自然就变得势不可挡。”
甚至也有专家预言，房地产市场将迎来寡头割据的时代。
但是，并购也好，寡头也罢，现在看来还为时尚早。房地产开发企业在“土地”和 “资金”的直接刺激下进行的“短兵相接”的合作，尚难构建一个地产寡头的远景。而这些“结合”或许只是企业向大型化迈进的一个雏形而已。
关于房地产企业通向规模化的途径，有相关研究机构进行了精确概括：一种是通过横向重组，组建大型企业集团。即通过购并等方式，使从事相同业务的企业组合在一起，形成几个从事专业化生产的大型企业集团。一种是纵向重组，形成跨行业的企业集团。这种方式利用房地产业关联度高，产业链长的特点，把从事相关业务的企业组合起来，形成跨行业的企业集团，建立“设计—开发—生产—销售—物业管理”一体化经营机制。
顺着这样的逻辑，因资金或者土地因素引起的合作，并不在规模化的研究视野之内。无论是在拿地中出现的联合体，还是房企精彩演绎的并购潮，都可以在企业的资金实力、开发水平以及项目资源之间形成有效互补，填充企业的竞争短板。但是这样的“合作”，也不可避免地将带来问题。拿地之后，联合体的利润划分、开发理念协调，需要一个很长的磨合期。在企业并购之后，企业文化能否完美融合，也将考验双方的耐心和勇气。
合作均以土地和资金为原始驱动，也有着独特的中国背景。首钢研究院企业研究所所长王育琨认为，一切围绕拿地进行，是中国房地产业的独特现象。“拿地之外的产业链条都被集合在惟一能够合法获得土地的开发商手中，这是极其不公平的。”在他看来，目前多数的企业将目光定在拿地环节，而管理、服务以及维护等环节被企业所忽视和放弃。在这样的背景下，企业的集中化仍旧围绕着土地进行，全方位的合作与并购显然还没有到来。
不过，也有另一些企业在展示着房地产企业规模化和集中化的另一种途径。正如中海和泛华建设，他们在努力展开自己的疆域。在工程承建、地产开发、项目咨询、设计顾问、物业管理、基建投资、项目监理等多个领域拓展业务链，并希望在行业全线链条的拓展上，形成独特的竞争优势。
行业领域全覆盖，实际上是超大型房地产企业的基本特点。正如全球房地产中介巨头世邦魏理仕宣称，“凡是房地产中介服务，我们都能做”。遵循这样的思路，也许有一天我们也会有房地产企业像世邦魏理仕一样包打天下，而不是夸耀自己的土地储备。
(作者：何云云)