技术指标遭政策红线“点杀”———
●政策细则到24小时360度转身
“‘90·70’政策细则出来了，据说北方小户型面积上限能达到107平方米！”
这是1月9日晚上，一位开发商给记者发来的短信。从去年国六条和九部委意见先后出台至今，这位开发商原定去年秋天开盘的项目已经原地不动了多半年，而与这个开发商面临相同窘境的住宅楼盘，在北京还有600多个。
果然，第二天，建设部网站公布《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》的消息登上了京城各主流媒体的头版头条，而“小户型面积标准在乘以相应系数后有所放宽，最高可达107平方米”之类的字样则赫然成为了这份意见稿里，分量最重的一句话。
接下来发生的事情则颇让这个已被人苦等了许久的政策细则急转直下。在“新闻”还没来得及变成“旧闻”的1月10日下午，建设部网站发布说明，称该意见稿不符合37号和165号文的要求，予以废止———在很多人还没弄清楚怎么回事的时候，“90·70”的悬念便又回到了它的起点。
一石激起千层浪，宏观政策在不到24小时时间之内的360度转身在瞬间便引来潮水般的争论，在情绪激烈者以“朝令夕改”等言辞批评政府“自摆乌龙”的同时，更多声音则指出，意见稿在那么短的时间里被“废止”充分体现出了中央严控90平方米的决心。
“你什么时候见过针对房地产行业的宏观政策里出现过‘废止’这样强硬的措辞？”全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时指出，此令一出，围绕“90平方米”是否能有弹性的争论和猜测都可以结束，“90平方米”这样一个小户型上限从此尘埃落定。
●近年“拉抽屉”最多的政策
“国家出台的政策这样‘拉抽屉’似的变来变去，对政府公信力和权威性当然会有损害。”中原地产华北区董事总经理李文杰在谈到这次政策起伏时指出，“90·70”细则在一天之内的出尔反尔再次证明了这可能是一项从制定初期便有失严谨的数字，甚至在政策制定者内部争论也一直没有停止，甚至时隔半年多，意见仍然难以统一。
聂梅生则更为直率地指出，国家制定“90平方米”“70%”这个政策的前期工作做得并不充分，对衡量的数值更是缺乏科学周全的论证，因此当文件一出台，便有很多声音指出这种“一刀切”的做法缺乏针对性。但毕竟是国家政策，对整个房地产行业有着牵一发动全身的强制力，所以受困政策不明朗而导致的困惑、观望和项目停滞是自然而然的。
“我在全国很多城市都了解过情况，特别是在对‘70%’的执行上，有些城市是按单个项目计算的，还有不少则是按城市开发总量计算的，像这样最基本、最原始的问题都没有落实，足见这个政策有多缺乏严谨性。”聂梅生说，这次的“细则风波”其实也是这个有些“先天不足”的政策在落实过程中难以避免的尴尬和矛盾。
●技术指标触及政策禁区
在聂梅生看来，这次的风波并非像外界评论的是一个政策上的“朝令夕改”。“意见稿的出炉肯定是征求了众多专家的意见，而专家也是在考虑了地区差异的基础上，结合取暖保温等问题，从技术层面上提出应当放宽小户型面积指标的意见。但问题在于，专家们没把90平方米作为‘1’，而把气候作为了‘1’，这样一来‘90平方米’却成了变量，这就让一个本来技术层面的探讨一下子上升到政策层面，当然不能被官方所容。”
聂梅生指出，“90·70”其实只是去年国家先后出台的15条宏观调控政策中的一条，只不过这一条因为争议最大尤为引人关注，其他14条政策同样是有鲜明强制力的。正因为如此，国家才必须把住“90·70”这个关口，决不能允许开发商在这两个数值上做文章，否则，此例一出，那其他14条政策是不是也有商量的余地？从这个角度上看，适当放宽面积只是专家们的一厢情愿，官方是肯定不能网开一面的。
●不要纠缠于数字游戏
如同本文开始时提到的，政策细则经历了一个戏剧性转变，而这出戏的主角，毫无疑问，是“90”、“70”这两个始终悬而未决的数字。但问题是，这两个数字应该被当成主角吗？
“从国六条到九部委意见，根本的初衷在于稳定房价，让中低收入者买得起房子。但现在热闹了半天，户型大小反倒成了最大的谈资，可就算小户型小到只有四五十平方米，但每平方米要卖两万多块钱，普通老百姓就买得起、愿意买了吗？”李文杰对现在这种围绕数字做文章的情形颇为无奈，制定“90”、“70”这两个数字最初是希望通过具体的数字指标来为小户型的生产加以指导，但现在数字问题却反客为主，政策起点却没有人关注了。
聂梅生同时指出，国家推行小户型，同样也益于在环境保护方面提高节能省地的技术含量；况且，有数据显示，目前我国城镇人口人均居住面积已达26.7平方米，已经是一个较宽裕的生活空间，也不应当再提倡更多的资源占有甚至浪费。因此，不管从哪个角度看，纠缠于“90平方米”的数字游戏，都不具备实质性的意义。
好在，此番建设部对意见稿的废止，无论如何都是结束了这场旷日持久的讨论，下一步，或许就是正本清源，从实际情况出发去探讨和解决问题了。
今年宏观调控重在落实
访全国工商联房地产商会会长聂梅生
“明年的宏观调控将以落实和细化这两年的政策为主旋律。”这是去年12月初，全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时，对2007年宏观调控走势做出的判断。
果不其然，进入2007年，第一个在行业内引起风波的事件，正是对“90·70”政策的细化，尽管最终并未取得实质进展，但似乎确实预测了今年的政策将何去何从。为此，记者再次走访了聂梅生。
●宏观调控与行业一同成熟
回顾近几年房地产宏观调控的走势，聂梅生认为，从政策落点和施力环节上，都处在不断调整和改进当中。“最初调控政策主要落点是希望在供给环节上进行压缩，以打击投资和非理性购房的行为。”聂梅生说，但显然，把打击投资的期望寄托在减少房屋供给之上是并不现实的，因此收效并不理想。
基于此，被人们称为“调控”年的2006年，大部分政策都指向了需求和持有环节，无论是二手房交易税收的明朗，还是对经济适用房、限价房等在房屋供应结构方面的重新规约，都意图树立人们新的住宅消费观念。聂梅生强调，比起在供给环节上做文章，在需求和持有环节进行调整确实更为接近根本，但是，调需求要比调供给在见效上缓慢得多，所以，这些宏观调控注定是一个长期过程，操之过急是不现实的。
“今年的宏观调控应该是对过去一两年政策的落实和细化。”聂梅生指出，这种政策“落地”的趋势在去年年底国办100号文件等条文上就已有了显现，而在接下来的时间里国家肯定会花更多精力解决过去没有明朗的问题，这也是调控向成熟迈进的表现。
●充分利用好“70%”
“专家没有把握政策的发力点，从技术上试图从‘90平方米’给住宅开一个口子，当然行不通。”总结刚刚过去的这场风波，聂梅生认为，“其实政策本身留了‘口子’，就是‘30%’，这才是完全由市场调控的部分。”
更深层次的问题又回到了住宅供应结构应该尽可能完善起来。聂梅生指出，关于限价房、经济适用房的问题去年几乎争论了一年，其实对住宅市场“三七开”的政策本身就是很好的契机。在她看来，住宅市场应该由三个大的部分组成，一是30%基本不受政策干预，从户型到价格完全由市场自行调控的商品住宅；二是70%中一部分由市场调控的高档小户型，单价可能会稍高一些；三是70%中，除高档小户型之外，完全面向中低收入者，由政府提供相应照顾的“共有产权”住宅，这也是最体现调控意志的一部分。
聂梅生说，现在国家想就经济适用房或者限价房制定政策，最大的难点在于产权。房屋产权在老百姓手里，国家想掌控便缺乏根据，所以最好是将这类房屋彻底纳入中低收入住房保障体系，对符合条件的购买者给予更多的价格优惠，但产权是由个人和国家共有，个人无权对房屋任意处置。国家有了产权也就有了发言权和控制权，也就能从更体现国家意志的层面让这些房屋物尽其用，避开现行体制的种种矛盾。
●政策应让行业回归理性
房地产经历了两三年的宏观调控，积累了很多经验也尝到了不少教训。聂梅生说，去年政策里，有一个非常重要的内容是关于限价房和限价地的，但在土地拍卖中，开出地价高、承诺房价低的开发商获得土地的方案是否合理却值得商榷。后来，土地交易由过去的拍卖改成了综合招标，除了价格之外，更多考虑到开发商对土地整体的经营和规划。这样做的结果是，既避免了价格一刀切，又使开发商在拿地过程中，更理性地思考自身的开发方案和土地的实际前景，而不像过去那样不计代价拿地造成地价虚高。聂梅生指出，从去年年底到现在成交的好几块住宅用地的楼面地价都得到了较好的控制，比同区位其他拍卖地块的价格都有了一定下降，不能不说，是政府和开发商更为理性、更为谨慎的结果。
像这样，通过政策让行业回归理性，可能是最理想的效果。依然以土地出让方式为例，通过综合招标，地价降下来，那省出来的空间完全可以用来进行楼盘品质质量的提升，这比高地价、低房价的限价房更能达到共赢的局面。
具体到今年的政策，除了肯定将得到细化的“90·70”政策，聂梅生认为，房地产金融体系的建立也将是重中之重。在银行不能向未封顶楼盘放贷使开发商资金面临困境的情况下，能不能通过房地产信托、基金、证券等途径，打开开发商向普通资金持有者、特别是买房人直接融资的渠道，也是非常值得关注的。
●事件回放
一波三折的“90平方米”、“70%”
2006年5月24日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即“国办37号文”。明确要求，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”但文中并未对“套型建筑面积”和“开发建设总面积”的具体概念，也没有指出“90平方米”的科学依据，于是引起了漫长的争论。与此同时，受政策影响，北京市暂停了商品房项目的规划审批工作，607个项目因规划调整延缓了上市步伐。
2006年7月13日建设部公布了165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题进行了说明。该意见要求，自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。这份文件同时说明了“套型建筑面积”的概念，即“单套住房的建筑面积”。但文件依然没有对6月1日之前已审批的项目如何处理做出明确规定，市场观望氛围进一步变浓。
2006年9月1日北京市规划委员会公布的1101号文件要求对新审批的住房项目执行新的审批流程，同时重启了对商品房项目的审批工作。不过，作为一个职能部门，市规委的文件更像是一个内部工作流程的更新与强调，而并非是人们期待已久的北京市细则，对被延滞的项目如何处理也没进行任何实质性说明。而且人们此后期待的“分部门出细则”的情况在1101号文件之后也再无下文。
2007年1月9日建设部网站公布《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》。根据这份意见稿，经业内人士计算，大部分地区的小户型面积在乘以相应系数后有所放宽，最高可达90平方米的1.19倍，约107平方米。而北京属寒冷地区，乘以相应系数，19层及以上中小户型套型建筑面积可以放宽到106.2平方米。此文一出，立即产生极大反响，分析人士认为，若按此执行，一些目前仍受困在户型审批上的项目可以过关，被卡住的600多个项目有相当一部分将得以“解套”。
2007年1月10日下午建设部网站发布《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》的说明。建设部发言人称，《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》不符合国办和建设部文件，经研究决定，对《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》予以废止。
(作者：高彤)