2006年初，大部分房地产专家和机构都对当年的房地产市场一致看好，多数人预计北京二手房市场年成交量将突破10万套。随着年中一系列调控政策的出台，二手房市场陷入观望僵局，但京、津、沪三地住房市场的迥异，注定经历政策调控的三地二手房市场也将产生走势差异。
买卖市场：两极分化
根据21世纪不动产监测数据显示，2006年上半年各地二手房市场交易量依然保持了较高增长幅度，其中北京1～6月份交易量同比2005年增长了38.7%；上海1～6月份交易量同比增长了10%；天津1～6月份交易量同比增长了28.1%。但随着年中调控政策的相继出台，三地市场观望气氛渐浓，交易量下滑明显。其中上海交易量下滑最为明显，即使下半年“金九银十”的销售旺季也未给市场带来多大的转变，与2005年同期相比下滑30%；天津全年交易面积为577.7万平方米，与2005年同比下降了25%；北京略好，全年交易量小幅增长7%。
伴随着三地交易量的一致下滑，各地交易价格呈现不同的走势。据监测数据显示,北京交易价格全年呈现增长的格局，全年增幅为11%；而上海交易价格在下半年出现量价双跌的局面，下半年价格平均降幅为2.5%；天津市场交易价格保持平稳并未出现较大的波动，整体仍呈小幅上升趋势，全年价格增幅为11.5%。
从三地市场对于调控政策的反应来看，上海市场一直是房产投机者的主要投资方向，上海房产价格经过多轮炒卖已处虚高，调控政策对于上海市场中投机行为的抑制取得一定效果，部分投机者见回报有限，又恐国家后续政策更为严厉，因此希望将房产出手减少损失，价格开始出现松动，但上海市场受观望气氛影响，接盘的人较少，造成上海市场价量双跌的局面。北京市场有别于上海市场，市场中虽有一部分房产投资行为，但仍受刚性需求的支撑。同时与上海相比，北京房价仍存在较大的差距，因此业主对于后市较有信心，并不急于将房产出手，甚至将政策带来的交易成本的增加转嫁给购房人，造成交易价格的上涨。天津市场投资价值有限，并未出现投资过热现象，因此市场受政策影响小，目前在政策消化期间交易量虽减少，单价却依然较稳定。
租赁市场：三地都稳定
与买卖市场波动不同，二手房租赁市场总体基本保持稳定。据监测数据显示，随着调控政策的出台，京、沪两地租赁市场中房源量均呈现增长，北京4.8%，上海7.7%，为了应对调控政策中交易成本的增加，京、沪两地物业持有者纷纷将物业投入租赁市场，在观望后市走向同时，希望通过租金收入降低负担、减少损失。
另外，北京市住宅禁商的政策更是将一些大套型高档住房重新推向租赁市场，但成交量并未发生明显的增长，且租赁价格变化不大。21世纪不动产公司的有关人士分析认为：这主要是因为高档住房并非市场中的租赁热点，且租赁价格较高，因此成交不活跃，也不能成为影响租赁价格的主要因素，因此两地租赁价格并未出现量增价跌的走势。同时，部分购房人因采取观望态度也进入租赁市场，造成部分热点区域租赁房源依旧紧张，租金价格上涨。相比京、沪两地，天津租赁市场保持了较稳定的增长，年均增幅4.6%。
市场观察：二手房成为价值过滤器
在过去的2006年，二手房价格越来越成为新盘定价的参照标准，在很大程度上影响并支撑了新房的价格。以北京市场为例，二手房成交均价年增长幅度为10%～15%，尤其部分交易热点地区交易均价的涨幅超过30%，已经接近甚至超过新房价格的增长幅度。据21世纪不动产对北京100个楼盘监测数据显示，北京珠江帝景下半年价格涨幅为34.1%，富力城下半年价格涨幅为17.1%。这主要是由于二手房的位置优势决定的，再加上某些交易热点地区由于新房的开发量日益减少，二手房价值更加凸现，造成部分地区新房与二手房价格倒挂。另外新政实施后使二手房交易成本增加并向买方转移，也直接推动了二手房价格的上涨。
据北京2006年房地产统计数字显示，北京全年商品房成交量为16.9万套，成交面积为2087.9万平方米；全年二手房成交量为7.8万套，新房与二手房的交易比为2.2：1。另据天津市2006年统计数字，截至11月天津商品房成交面积为990.2万平方米，二手房成交面积为577.7万平方米，新房与二手房的交易比为1.7：1。虽然北京房地产市场规模要大于天津市场，但天津二手房与新房的交易比仍优于北京，既反映出目前二手房市场区域间发展不平衡，同时也说明北京住房市场中自住需求仍占主体，住房换手率低，进入二手房市场的房源较少。但从目前来看，北京城区内新盘供应量日趋减少，未来想要在城区购房，主流的选择只能是二手房。
(作者：张东林)