“采光侵权”的前世今生
主持人：随着我国城市化进程的加快，原本不受重视的“采光侵权”案件日渐成为社会关注的焦点，2006年在北京影响最大相关案件就是发生在丰台区的“珠江骏景”侵权案，今天我们请到“珠江骏景”案中的原告代理律师董占军。董律师，首先请您简单介绍一下“珠江骏景”一案的情况。
董占军：2005年，我接受了丰台区西罗园某小区的一审代理，案由是“珠江骏景”开发商在该小区的东侧建造了高层建筑，挡住了该小区楼房的采光，甚至连通风条件也受到了影响。同时两楼由于间距太近，以至于居民不论白天黑夜都得将窗帘拉上以保护隐私。因此楼房的居民便要求“珠江骏景”赔偿房屋贬值费、精神损害费以及由此增加的电费。但是“珠江骏景”开发商却觉得冤枉，他们认为自己所建造的这个楼盘经过了行政规划部门的批准，不应该承担责任，这个官司一直打了一年多。最后在一审判决中“珠江骏景”开发商被判赔偿10万元人民币，但“珠江骏景”开发商之后又提出申诉，法院进行了调解，最终判决其赔偿受到侵害的居民每户7.5万元人民币。
主持人：那么，在您看来这类纠纷都具有哪些典型特征？
董占军：从我掌握的情况来看，被遮挡的居民基本都是居住在上世纪六七十年代建造的老式小区，他们大多退休在家，从某种程度上说都是弱势群体。
张凯：我认为这类案件的典型性在于，这些侵犯到别人采光权的楼盘其实大多数都是经过了行政规划部门批准的。就比如两个月以前，我也接手过山西的一个“采光侵权”案件，开发商在距离原楼房6米内新建了一栋楼房，影响了该房屋居民的采光，于是就有了160多个居民的集体诉讼。但是由于这个楼盘是建委审批过的，居民最后还是败诉了。
主持人：导致“采光侵权”案件频繁出现的原因是什么？这暴露出我们在城市规划、房地产开发以及行政监管等方面存在哪些问题？
陈顺：我认为产生“采光侵权”纠纷的原因有四个：一是城市规划对新建住宅楼的审批存在漏洞，使新建建筑物层数、间距不符合建筑规划的国家标准，影响相邻建筑采光。二是开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，出现超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，因而影响与其相邻建筑物的采光。三是有些新建建筑物虽然楼层高度、楼间距符合国家的设计规划标准，但由于规划标准存在一些不合理，使得新建建筑物仍对相邻建筑采光有所影响。四是有些业主为了得到更多的居住便利，未经有关部门批准，擅自私搭乱盖，其所搭建的违章建筑超过必要高度，使相邻建筑的采光受到影响。
董占军：我认为这种问题的频繁出现，充分暴露出了部分规划部门以及房地产开发企业，没有切实考虑被遮挡居民的利益。
具体原因可以分成这么三点：一是官商勾结，损害百姓利益。部分地方行政规划部门和房地产开发企业勾结在一起，他们明明知道新建的高楼大厦会影响原建筑的采光，仍然采取种种不法手段侵害被遮挡居民的利益。
二是开发商“欺上瞒下”。所谓欺上，就是利用看似合规的手段，来欺骗规划部门，以此手段换取合法的规划手续。
三是行政监管部门存在服务不到位、监管不到位的问题。部分地方规划部门要明确自己的职责，应该在批准规划手续前向当地居民如实说明和解释情况，另外也要对房地产开发商有明确的指导意见。
采光权保护早有明规
主持人：在我国的司法体制中，有没有对采光权保护做出相应的规定？
张凯：目前我国对采光权保护的规定比较分散，对于相邻关系的处理主要依据这么几个规定：一是《民法通则》第83条“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”二是根据《北京市生活居住建筑间距暂行规定》，“大城市住宅日照标准为大寒日大于或等于2小时，冬至日大于或等于1小时，违反规定者，给予800～2000元的补偿。”
我个人认为这种规章只是行政层面上的一种规定，它本身是没有权力对赔偿数额进行限制的。它上面写的是800～2000元，但是这个民事侵权的客观事实所造成的损失可能远不止这些。这种补偿并不能排除所谓的侵权赔偿。毕竟，补偿和赔偿是两种概念，补偿是带有一种和平性、协商性的给予。而赔偿应该是按照实际损失来理赔。
主持人：那么国家对这个赔偿的数额应该进行怎样的界定才是比较合理的？
张凯：这种侵权行为我们很难规定出具体的数额。因为这种损害是不确定的，你不知道这种影响会给居民带来多大的损害，法律只能是给它一个轮廓性的规定。它应该是按照实际损失来赔偿，但是这种实际损失是需要用很多事实论证的。比如有些可以量化的损失，如增加的电费、房屋的贬值费，可以请评估公司对遮挡前和遮挡后进行一个评估，得出其中的差价。但有些是不能量化的，比如精神损失费。我们国家也有规定，就是根据一个地方的经济发展水平以及造成损害的程度来进行赔偿，这是一个比较弹性的规定，法官可以进行自由裁量。
董占军：我曾经抽查采访过一些居民，他们都认为，在北京如果阳光是完全被遮挡了，一个住户每年获得5000元的赔偿是比较合适的。一个是房屋贬值费，房子的采光受影响后，想卖出去就不好卖了。我咨询了很多评估公司，他们认为采光被遮挡后的房屋一般会贬值10%～20%。另外一个是受侵害者的隐私权需要得到补偿，由于楼房之间的间距很近，必须得拉窗帘。而这又导致了电费的增加。
在“珠江骏景”案中，虽然居民获得了赔偿，但我觉得比较遗憾的是，法院没有提及精神损害赔偿，我认为这是一个缺陷。普通人要是几年甚至几十年住在一个没有光的房子里，精神上肯定会受到很大的压抑，这就不只是房屋贬值的问题了，所以我认为法院应该把精神损失费给提高上去。
在国外，如果出现了这种情况，就会采用利润共享的方式。比如说在美国，开发商建造房屋之后影响了其他房屋的采光，处理时不是要把新建房屋拆掉，而是把这房子所得的利润跟原建筑内居民共享，假如我这房子利润有1000万元，那就得拿出300万元来跟你平分，所以国外就没有这么多的矛盾。
“采光侵权”重在预防
主持人：其实不管今后国家制定一个怎样的“采光侵权”的赔偿标准，一旦“采光侵权”的事实产生了，便会造成无法挽回的损失。因此，为了减少此类纠纷，预防似乎显得尤为重要。但是，采光侵权涉及到业主、开发商、规划设计等部门，那么，对这一问题有没有一个好的协调解决方案？
陈顺：由于采光权纠纷是新型案件，而我国法律条款尚不健全，审理难度较大。因此，在审理此类案件时，各级法院应当不断摸索，并在实践中及时总结出符合法律本质的、相对客观的权利救济模式和行之有效的裁判方式，以便使案件能够得到公平、公正的处理，充分发挥司法为社会和谐提供有效保障的作用。
采光权的维护是一个综合的社会问题，仅靠某一部门某一机构来完成较不可行。我个人建议从法律规范的角度完善。目前建设市场主要由政府行政机构进行管理，因此，政府有关部门应当进一步加强对建筑市场的统一管理，建立严格的建设项目监管机制。
对于我们开发商来说，应当保有最根本的诚信与社会责任，充分考虑居住者的健康和生活需求。在规划允许和规范要求的范围内，充分照顾居住者的采光需求。同时也要重视建筑的节能和环保，以追求采光和通风，而忽略建筑的节能与环保，奥林匹克花园是不推崇的。在中体奥林匹克花园，大面积的露台都设计在南向，而在北向设计的更多是封闭阳台，这也是出于对北方气候特征的考虑。我们运用落地玻璃窗等采光手段提高采光水平，但同样也关注外墙保温等节能处理，在整个二期都引入太阳能系统，提高了社区的环保品质。
另外，业主委员会要加强相关法律知识的学习，同时加强与物业公司、开发商之间的对话，尽可能地促使矛盾和纠纷在问题发现之初就能得到和谐的解决。
张凯：我认为业主的维权意识应该加强。有个法学家说，法律的目标是和平，但实现和平的目标就是斗争。那么在维权的过程中，目标是为了达到一种和平或者是双方利益平衡的状态，但是实现这种状态的前提是大家需要不停的维权，然后进行赔偿这么一个过程。这可能会是比较漫长的一个过程，这个过程也不仅仅局限于采光侵权，它可能要波及到法律的多个方面。如果我们的法律是在这种波动当中向前走的，让民众的权利意识觉醒，愿意通过法律的方式来维权，那么这种侵权的行为也会慢慢地减少。
但是这又存在许多制约因素，一方面是法律资源配置的不平衡，一个地产公司可以花很多钱去请一个很好的律师，而业主却不一定会有这么强的经济实力；另一方面业主之间若不能达成某方面的共识，便无法联合起来维护自己的权利。在这种情况下，法律应该更多地倾向对业主的保护，给他们更多的救济方式，在立法上应有更强的倾向性。因此我建议，国家应该扮演一个利益平衡的角色，设立公益律师机构，帮助和救济弱势群体，同时给予公益律师一定的表彰。只要民众的权利意识觉醒了，这种侵权的行为就会慢慢减少。