专家解读：如何进行二手房交易网上签约(组图)
主持人：自7月1日起北京市二手房将实行网上签约，中介机构的二手房信息必须上网公示，而且实行网签，必须是在具备资金监管资质的中介公司进行。
那么，二手房网上签约的流程到底是怎样的？与传统的二手房交易流程有何不同？“二手房网签”对二手房市场会有怎样的影响呢？这个论坛将有专家就这些问题作出专业解答，首先我介绍一下今天参加论坛的嘉宾：
北京市房地产中介协会副会长：周宗楚
我爱我家(我爱我家博客|我爱我家新闻)房地产经纪公司副总裁：胡景晖(胡景晖博客|胡景晖新闻)
链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)副总经理：金育松
中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)副总经理：王鹏
金诚信经纪公司董事长：邱宏
北京鑫尊置地总经理：刘军(刘军博客|刘军新闻)
21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)北京区域副总经理：申强
深发展建国门支行零售部负责人：马贺
首先请周会长发言，能不能对网上签约的总体设想跟我们的网民做一个介绍。
周宗楚：规范存量房交易，作为北京房地产市场来说是一个很重要的环节，这几年为了规范存量房交易，市建委先后组织了多次研讨，从多个角度进行规范，从去年四月份的时候，出现了存量房交易管理课题，列了四个子课题，包括第一个出台合同示范文本，第二要建全市统一的房源信息平台，第三实行存量房的网络签约，最后是对交易资金进行监管，这是大的课题，把四个方面融合在一起，构成加强存量房管理制度的体系。
之所以出台这个措施，主要是说这些年来存量房市场存在着一些问题，主要还是经纪机构违规操作，有多收费的，有收差价的等等，作为群众来说，反响比较大。
在其他的城市先后出现过经纪公司在存量房交易的时候，先是占用，再是挪用交易资金，一旦投资收不回来，买房的资金就流失了，买卖双方的利益得不到保证，在个别城市还曾经出现过一些恶性事件。作为北京市场来说，虽然我们相对规范一些，但是还有这方面的问题，北京也出现过在租赁代理过程中的一些违规，造成了很多无法经营。
为什么要资金监管，要网上签约，应该说要实施的措施，主要是要在全市统一一个存量房交易的交易规则，胡总讲过一句话，07年存量房市场的规范元年，从今年三月份以来，市建委，对于这四个字课题，一步一步的落实了，3月19日先发了资金监管这个文件，5月31日同时发布了合同出版文本和信息公示还有网上签约的政策，这四个政策就算出来了，出来了之后就要逐步的落实。
这里面核心的两个政策，一个是网上签约，合同文本和信息平台也都是围绕这个网上签约，网上签约首先要建立透明交易的平台，以前说有一些企业买卖双方不见面，都是由经纪公司从中操作，一个合同四个价格，买方是一个价格，卖方是一个价格，交税是一个价格，银行贷款是一个价格，这个交易资金极不透明，怎么成交的买卖双方都不清楚，利用这种不透明从中赚取了差价，有了网上信息公示，每个房子交易之前，都要通过信息平台对外公示，然后进行签约，签的就是买卖双方当面来签，而且买卖双方可以设置查询密码，签约提交成功之后，合同打印出来，买卖双方签字，再办理转移登记手续，在办理过程中，买卖双方可以通过自己的查询密码可以查合同签没签，到什么进度，合同交没有交，都可以查询到。
进一步来说，从税务来说，通过这个每套房子的成交价格可以查到，合作的商业银行也可以通过这个系统了解到价格。
主持人：但是在整个系统里面，我觉得是统一流程化，又分了两种不同的统一，一个是您所说的站在中介协会对中介规范的流程，但是对于个人这块，比如说我个人进行买卖房屋，是不是也需要这样来做？
周宗楚：说的是通过中介机构代理的房源要通过这样程序。
主持人：这是通过中介交易的一套流程。
周宗楚：相对来说，个人成交，因为我们刚才说了，主要是为了规范经纪机构的经济行为，对个人来说，还是给了他们很大的自主选择权利，首先个人房源信息，如果个人想发布房源信息，可以拿着房产证，来我们这里登记，进行发布，说就愿意私下成交，也可以。发布信息了以后，签约方式也有自己的选择，签约方式可以进行网上签约，也可以从我们交易的管理网站下载合同文本，甚至说我上网都不愿意上，就可以到区县的分局买合同文本。
主持人：所谓的统一合同文本，如果我们双方自由交易，合同里面的条款是自定的，包括价格和缴款方式，这些如果和标准的统一文本不太相符，是不是强制的使用统一合同文本。
周宗楚：从07年7月1日，办理转移交易的话，应该以标准合同文本为主，作为买房来说，基本的要素是应该有的，所以应该以合同示范文本为基础，但是这里面也提供了很多个性化的条件，很多东西可以通过附件、补充协议的方式制订，但是一些基本的东西，房屋的基本状况，房屋的性质，对于你的价格和资金划转方式，这些东西是合同必须要有的，至于其他的包括具体的交付方式或者其他的内容都可以根据双方的选择，通过附件或者协议的形式签约。
主持人：在前期我作为个人的业务来说，也可以不采纳前面所提到的统一的平台上进行信息公示？
周宗楚：对，但是对于房地产经纪机构来说，一定要这样做。这是我们说的网上签约，主要解决的是透明交易的问题。
主持人：您作为中介协会的会长，接到了很多消费者对中介企业的投诉，其中最大的问题就是面临着四份合同，这种方式是否真正能够杜绝中介里面一些违规的操作，比如说差价的行为，还有您提到的一些企业最终在市场当中，社会当中造成了非常恶劣的影响的事情的发生？
周宗楚：刚才说了一半，后面说网上签约这个制度和资金监管是相匹配的，怎么样保证资金安全，就用到资金监管，如果说除了买卖双方本人约定了，我们自己划转资金以外，其他的都应该的通过我们的专门帐户来划转交易资金。在这种情况下，签订买卖合同，买房人把这个钱交到专用帐户里面，由银行交出凭证，对保证机构出具托管凭证，然后办理转移登记手续，然后我们给卖房人一个单据，这个就是卖房人提取资金的条件，通过这种方式来保证他这笔资金安全，怎么安全呢？房屋的权属转移和资金的转移是同步的，权属转移完毕资金也转移完毕，对于卖方和买方来说都保证了安全。
主持人：听周会长说完了之后，对于现在二手房市场买卖关系当中存在着个人买卖行为，还有中介代理的买卖行为，还有网上签约和资金监管的过程来说，我基本是代表个人用户明白了。但是网上签约下周一开始实行了，刚才我们有搜集了一些问题，这些问题当中确实有几点确实想了解，如果作为网上公示，我看到的公示的信息具体是哪些信息？
周宗楚：您讲到网上信息公示的情况，对经纪公司来说，要求他信息公示的房屋都是具体的房屋，有房屋所有权人，和房屋所有权帐号。包括他的层次、朝向，面积价格都要有。对外发布的时候，不发布他的最基本的信息，比如说所有权人，房屋所有权证号，这是对外交验的时候用的，对外发布的只是房屋的坐落和范围，还有朝向，是这样的。
前两年做商品房的网络签约，各个开发公司都乐于群众知道房屋的具体坐落，但是我们现在没有强制的执行代理制，对于经纪公司来说，每个房屋的具体坐落是他们的商业机密，第一不能让别的公司看见，第二也不能直接发布出去。我们建设房源系统的时候，包括管理部门内部，实现了网上具体签约管理，管理内部对这个系统的使用和管理，也有严格的技术，以保证房源信息的安全。
主持人：我还有第二个问题，二手房交易网上签约这个做法是否在交易流程当中使市场买卖真的透明化呢？
周宗楚：肯定是这样的。
主持人：第二个问题来说，针对于刚才周会长说的网上签约的流程，以及包括和建委的指导思想还有合同的统一，资金监管，网上信息公示四个步骤，针对这些来说，是规范管理中介机构，今天也这么多中介知名企业老总，我首先问一下刘总，对于二手房网上签约在交易过程中是否使市场买卖透明化的作用怎么看？
刘军：这个作用很明显了，第一是告诉了买卖双方有这么一件事儿，买卖双方知道有网上签约，要求由这种形式操作，就不会听人经纪公司跟他签约，怎么弄，所以从普及知识上对透明化很有作用。但是我有一个问题，我一直不太明白，网上签约的前期的信息公示，从建委来讲，是想让老百姓了解的更全，更准确的信息，但是从经纪公司来说，确实是在前期的信息公示中，把详细的地址录进去，不可能没有任何的思想顾虑，我们自己上周开了一个会，我们的高级经理就说了，肯定是先签网下的约，然后才敢把信息公示上去，然后双方再来实际的网上签约。
主持人：确实是这样的，比如我卖房过程当中，有时候不见得委托一家中介卖房，有可能委托了好几家帮我卖，几个过程当中，如果真的中介规范，怎么样实现透明化，我委托您可能是63万，委托这边可能是65万，这个价格是否真的统一了？
周宗楚：从信息公示的角度来说，就是第一家公司发布这个信息之后，应该有一价格，第二家第三家发布上来只显示联系的方式。这个委托应该是同一个价格，如果说委托金诚信35万，15天，这15天内你有权，如果你出了有效期了，他在有效期。这个委托是有时限的，在多少天范围里面，你的公示是优先，过了这个时间，第二家优先。
申强：就是在时限内的第一家机构才有这个修改的权利。
邱宏：比如说链家地产有一套房子，有一个客户想买，是不是链家地产就一定要合作，还是以什么形式做？
周宗楚：这个就是要看出售方是独家委托还是什么，如果是独家委托就不行了，如果非独家委托，这个公司也委托您了，就可以由你自己独立的完成。
邱宏：像这样应该会带来经纪公司之间的合作越来越多？
周宗楚：现在来说，目前没有强制的代理，但是市场的方向应该是这样的，逐渐的都是代理制，第二更多是一些企业之间的合作，像国外比较成熟的市场，企业之间的合作分工已经形成了一个体制，咱们也是希望通过这个平台逐步的建立统一的流程，第二也是建立行业的平台，企业之间的合作，也算一个比较好的事情。