5月全国综合指数除成都,其它九城市均上涨

5月指数综述

新房销售面积远大于竣工面积、商品住宅空置面积有所下降……国家发展和改革委员会日前发布的报告认为，今年前四月，全国房地产市场需求仍较旺盛。据统计局的数据显示，今年1-4月份，全国新建商品住宅销售面积是竣工面积的1.81倍；销售面积增幅快于竣工面积增幅5.9个百分点。与此同时，商品住宅空置面积同比下降0.8%。尽管加强宏观调控，但在房市总体供不应求、供应结构失衡的前提下，5月份全国主要城市房价依然快速上涨，房价一度受到控制的上海本月也出现大幅反弹，北京、广州、深圳等一线城市房价继续高歌猛进，丝毫不见缓涨的迹象；除个别城市外，二线城市房价也继续保持快速上涨的势头。

中房指数系统最新数据显示，5月份，全国十城市综合指数除成都比上月回落11点外，其它九城市均为上涨。从涨幅情况来看，广州、深圳、武汉三城市比上月上涨幅度超过2%，分别达到2.1%、3.6%、4.3%，武汉上月反弹后本月涨幅进一步升高；北京、上海、重庆、南京、杭州五城市比上月上涨幅度超过1%，分别为1.7%、1.6%、1.8%、1.7%、1.3%，重庆连续两个月下降后本月也出现较大幅度反弹；天津走势相对平稳，比上月上涨0.8%。

本月住宅指数的大幅攀升仍然是推动综合指数上涨的主要因素，而各城市写字楼和商铺指数表现为震荡态势，有升有降。

本月住宅指数，上海、广州、深圳、武汉四城市比上月上涨幅度超过3%，分别为3.7%、3.4%、5.6%、3.7%；重庆和杭州比上月上涨幅度超过2%，分别为2.2%和2.0%；北京比上月上涨1.6%，虽然增长速度仍然较快，但连续多个月涨幅第一情况发生变；天津、南京、成都走势稳定，分别比上月上涨0.1%、0.1%、0.5%。

本月各城市写字楼指数出现较大的差异性，中房指数监测的十个城市中五个城市上涨五个城市下降。其中，涨幅较大的有北京、深圳、天津、南京，分别比上月上涨2.4%、1.8%、3.3%、2.6%；降幅较大的有广州、武汉、杭州、成都，分别比上月下降1.4%、2.2%、1.6%、3.6%。

本月商铺指数多为上涨，上海、深圳、成都分别下降1.2%，0.2%、1.7%，其余七城市呈现上涨走势。其中，武汉、南京继上月快速上涨后本月涨幅进一步提高，分别达到9.4%和8.6%；重庆和杭州也获得了2.3%和2.2%的相对较高的增幅；北京、广州、天津涨幅分别为1.4%、1.3%、1.2%。

在“国六条”出台一周年之际，全国房价却与调控目标反向而行。国家发改委发布的最新报告也显示，5月份全国70个大中城市房屋销售价格指数为106.4，创出自2005年12月以来18个月的新高。其中，新建商品住房销售价格指数为106.6，比上月高1.3。二手住房也不甘示弱，销售价格指数为106.8，比上月高0.7个百分点。
去年5月17日，“国六条”的出台被视为新一轮房地产宏观调控的开始。一年来，九部委出台了一系列针对房地产市场的调控措施，如收紧地根、限定中小户型比例、加强住房营业税征收、清算土地增值税等，在改善住房结构、抑制炒房等方面起到了一定作用。但房价并未如中央意愿，甚至有观点认为，上述政策在一定程度上助推了房价上涨。房地产调控政策再次被推上风口浪尖。

从6月5日，上海房地局发文宣称将调查汤臣一品等三个楼盘，这一重磅消息立即在市场上引起强列反响，有分析认为，上海地产界正面临着自2005年以来又一次大规模的整风运动，此次整风过程中，楼盘高定价也被纳入罪责之一。而“汤臣一品”被调查背后，实际上是上海楼市面临的新一轮过热压力。如何释放潜在供应量，防止楼市可能再度出现的价格快速上涨，已经变成了当务之急。

5月18日，央行宣布同时上调存款准备金率、存货款基准利率和人民币汇率浮动幅度，这套组合拳直接针对宏观经济过热，但是5月份的房价的继续上涨，以及刚刚公布的5月的CPI数据，引发市场对政府会否再出台措施抑制房价以及物价上涨的猜测。多个预测机构纷纷发表预期认为，再次加息的脚步越来越近。有专家认为，有关部门为了打压CIP数据的增长，平抑资产价格上涨速度而建议再次加息的出发点是好的，但倘若再加息，对楼市可能带来不利的影响。再加息会进一步增加开发商贷款成本，从而减少了市场供应量，再次加息会使需求在短时期内得到抑制，使买家暂时放弃买楼，但从长远来看，需求会呈现爆发性增长，将促进楼价的再次上涨，这不利于楼市的发展。从统计局数据也可以看出，引起房价上涨的主要原因在于供应不足，只有加大供应才是平抑房价的最好办法。今年年初，曾培炎关于加大供应的讲话曾给了很多人很大的安慰，但半年过后，供应紧张的局面并未见明显的好转。

经济基本面

1、宏观经济

4月份，工业生产相比一季度略有回落，但仍然保持高速的增长。4月份，全国规模以上工业企业增加值同比增长17.4%。工业企业产品销售率为98.4%，同比提高0.4个百分点。

社会消费品零售总额增速继续攀升，消费对经济增长的支持力度继续增大。4月份，社会消费品零售总额6673亿元，同比增长15.5%。

固定资产投资在经历了一个下降的趋势之后，增速已经开始有所回升。1-4月份，城镇固定资产投资22594亿元，同比增长25.5%。其中，国有及国有控股完成投资9857亿元，增长16.8%；房地产开发完成投资5265亿元，增长27.4%。

4月贸易顺差的回升。4月当月我国进出口总值1780.2亿美元，增长24.2%。其中，出口974.5亿美元，增长26.8%，比1季度减缓1个百分点；进口805.7亿美元，增长21.3%，比1季度加快3.1个百分点，当月实现贸易顺差168.8亿美元。1-4月我国进出口总值6357.3亿美元，比去年同期增长23.6%，其中出口3495.2亿美元，增长27.5%，比1季度减缓0.3个百分点；进口2862.1亿美元，增长19.1%，比1季度高出0.9个百分点。
居民消费价格指数略低于上月的水平，但仍然处于高位。4月份，居民消费价格总水平同比上涨3.0%。

2007年4月末，金融机构人民币各项贷款余额24.4万亿元，同比增长16.5%，增幅比上月高0.3个百分点。当月金融机构人民币贷款增加4220亿元，同比多增1058亿元。2007年4月末，金融机构人民币各项存款余额为35.9万亿元，同比增长15.7%。当月人民币各项存款增加4440亿元，同比少增133亿元。

2、政策法规

外资投房产再套“紧箍咒”——商务部官方网站13日发布《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。通知要求，外资申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商以及房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让或购买协议。另外，最新修改的新版《外商投资产业指导目录》也将作出相应调整，房地产将被纳入外商投资“限制类”名单。

“节能”成为中国建筑工程竣工验收强制性标准——建设部6日发布《建筑节能工程质量验收规范》，第一次把建筑节能工程明确规定为一项分部工程，将节能工程设计文件执行力、进场材料设备质量、施工过程质量控制、系统调试与运行检测四个环节作为施工和验收的重点，实现闭合管理。这意味着，节能成为单位工程竣工验收的强制性标准。

国税总局重申土地使用税翻番意义不同寻常——从今年1月1日开始，土地使用税翻番。国家税务总局有关负责人日前对新修订的《城镇土地使用税暂行条例》相关条例进行了解读。此次税务总局重申税费翻番，显示了政府对囤积房源、囤积地块的打击决心。同时表明，政府期望通过增加供应达到平稳甚至降低房价的目的。有人士预测，针对“捂地不盖”和“捂房不卖”等现象，暗示未来或将有更严厉的惩治政策出台。

3、市场要闻

股市资金出现回流楼市的迹象——据部分中介机构的统计数字显示，股市资金有回流楼市的迹象。此外，面对这种动向，一些开发商已经做好迎接“资金回流潮”的准备。有开发商预测，今后一两个月，已经推迟许久的开盘高峰将来临。

海外投行看好内地地产股——刚进入6月，香港市场再度弥漫内地可能再次实行宏观调控的传言，致使在港上市的一些内地房产股出现下跌行情。随后一些海外投行发布的研究报告均力挺地产股，受投行言论的影响，内地房产股的下跌行情并未持续，部分地产股甚至出现较大幅度的上涨。而从目前已公开的数据看，在宏观调控加压的2006年，无论是A股的上市公司，还是香港挂牌的内地房产股，其净利润的增长速度都远高于营业额的增长速度。这意味着，在过去两年的宏观调控下，房地产上市公司的利润仍取得较大幅度的增长。

1-4月房地产开发数据分析

1．总体市场

4月份，土地供应继续加大。1-4月份，反映新增土地供应的指标土地购置面积为9162.95万平方米，与去年同期基本持平；反映存量土地市场供应的指标土地开发面积为7615.23万平方米，同比增长4.6%。

图1：土地开发面与购置面积走势

房地产开发投资增长加快，商品房销售额继续保持快速增长势头。1-4月份，全国完成房地产开发投资额5264.61亿元，同比增长27.4%，增幅比上月提高0.5个百分点；完成商品房销售额5997.32亿元，同比增长29.9%，增幅高于上月2.6个百分点。

图2：房地产开发投资额与商品房销售额走势

反映商品房有效供应的竣工面积及反映商品房有效需求的销售面积均继续上涨，且涨幅比上月有所提高。1-4月份，全国商品房竣工面积8711.57万平方米，同比增长10.4%；全国商品房销售面积15765.16万平方米，同比增长16.3%。销售面积与竣工面积比提高到1.81，而上月为1.71。另外，反映商品房潜在供应的施工面积与新开工面积分别获得21.3%和14.7%的增长，增幅均较上月有所提高。

图3：商品房竣工面积与销售面积走势比较

1-4月份，全国商品房销售均价3804元/平方米，与上月基本持平，但同比增长12.3%。其中，商品住宅、商铺销售均价分别为3519元/平方米、6544元/平方米，同比分别增长12.7%和14.9%；写字楼销售均价8122元/平方米，同比下降了3.4%。

2．商品住宅市场

商品住宅开发投资增长加速，商品住宅销售额继续保持快速增长，但增幅略有回落。1-4月份，全国商品住宅完成开发投资额3657.93亿元，同比增长29.0%；商品住宅完成销售额5007.63亿元，同比增长31.2%，增幅低于上月1.6个百分点。

图4：商品住宅投资额与销售额走势比较

商品住宅竣工面积与销售面积继续增长，但竣工面积增幅下调，而销售面积增幅进一步提高。1-4月份，全国商品住宅竣工面积7027.85万平方米，同比增长9.9%，增幅比上月回落1.2个百分点；销售面积14231.36万平方米，同比增长16.5%，增幅比上月提高3.7个百分点。

图5：商品住宅竣工面积与销售面积走势比较

商品住宅施工面积与新开工面积增幅进一步提高。1-4月份，全国商品住宅施工面积110685.49万平方米，同比增长22.2%；新开工面积22810.28万平方米，同比增长16.5%。

图6：商品住宅施工面积与新开工面积走势比较

3．写字楼市场

全国写字楼开发投资额及销售额均快速增长，且增幅加大。1-4月份，全国写字楼开发投资额253.62亿元，同比增长38.3%，增幅高于上月15.3个百分点；完成销售额276.03亿元，同比增长26.0%，增幅比上月提高1.2个百分点。

图7：写字楼投资额与销售额走势比较

写字楼销售面积快速增长，而竣工面积继续回落。1-4月份，全国写字楼竣工面积210.11万平方米，同比下降3.3%；销售面积339.85万平方米，同比增长30.5%。

图8：写字楼竣工面积与销售面积走势比较

4．商铺市场

商铺市场开发投资平稳增长，而销售额增长速度加快。1-4月份，全国商铺完成开发投资584.18亿元，同比增长15.3%；实现销售额636.07，同比增长19.6%，增幅比上月提高9.5个百分点。

图9：商铺投资额与销售额走势比较

商铺竣工面积与销售面积均恢复增长。1-4月份，商铺竣工面积1030.58万平方米，同比增长11.9%；商铺销售面积971.98万平方米，同比增长4.0%。一季度，两项指标均为下降趋势。

图10：商铺竣工面积与销售面积走势比较