记者调查发现,上海至今还有数量庞大的一批商品住宅,业主入住甚至十年后都没能拿到房产证。
"这些无证房是历史遗留问题造成的,数量不会小,但至今没有完整的统计。"上海财经大学房地产研究中心主任印堃华也有些无奈,"没有产证,对业主而言无疑会有诸多不便和风险,但要解决这个问题,还没有可以参考的政策法规,一切还在摸索前进。"
文宇公寓的十年"无证史"
6月25日,上海市虹口区大连西路257号——文宇公寓——的业主朱女士告诉本报记者,小区130多户居民已经为产证的问题奔波两年多,直到最近,才有了一些实质进展。
"经过小区业主的集体努力,大产证已经办下来了,前不久物业公司告知,去把物业费补缴齐,就能办小产证了,但这显然不合理,我们绝大多数业主都没去办。"
虹口区是上海"无证房"相对集中的区域。但是,当房产证几乎触手可及的时候,小区的业主却又选择了"抵制"。
"主要是这个物业费收得没有道理,物业公司要求我们把前几年的物业费交齐之后,才能凭缴费单据去办理小产证。"朱女士表示。
根据上海有关政策规定,只能办妥小产证后,商品住宅才算真正交付使用,开始由业主缴纳物业费。
文宇公寓"无证史"迄今长达十年。
据记者调查,文宇公寓最早一期入住的居民是在1998年,最后一批也早在2002年。
已在该小区住了10年的孙女士最清楚"无证房"给自己带来的诸多不便:房子无法上市交易,限制了改善住房的计划;小区常年没有规范的供水、供电和物业管理;居民户口迁入、子女就近入学也都是困难重重。
"解决无证的问题,一直进展缓慢。"朱女士认为,问题出在开发商。
虹口区房地局一位正牵头处理此类问题的副局长向记者解释,"文宇公寓长期没能办下房产证的原因,主要是开发商当初并没有将该缴的费用缴清,包括小区各类配套费等等,但由于时间比较久,现在我们也找不到开发商的负责人。"
6月26日,文宇公寓目前的物业公司负责人在接受记者采访时也表示,2002年,该物业公司与小区开发商——上海文宇房地产发展有限公司(以下简称"文宇房产")签下合同,进入该小区,但此后就"失去"了与开发商的联系。
"当时,开发商方面并没有缴纳有关的小区物业维修资金,只给了我们一万元作为一次性补助。"
根据<上海市商品住宅维修基金管理办法>的有关规定,开发商应当在小区交付使用时,缴纳一笔商品住宅维修基金款项。
问题的矛头直指文宇房产。
本报记者查阅的该公司工商资料显示,文宇房产成立于1996年1月,法定代表人朱雨华,注册资本500万元,股东为上海华艺房地产开发经营有限公司(25万元)和上海通宇房地产开发公司(475万元)。
值得注意的是,就在文宇公寓2002年最后一批业主入住后,工商年检资料显示,2003年,该公司已经出现亏损,实现利润总额-289994.17元。
记者根据该公司工商登记资料的联系方式进行联系,相关号码已经是空号。
不过,有小区业主向记者表示,"物业公司其实一直和开发商方面有联系,所谓的失去联系并不属实,而有关部门称找不到开发商,也很难令人信服。实际上,文宇房产该交的钱没有交导致小区产证迟迟办不下来,除了维修资金和相关配套费用外,还包括1000多万元的相关土地费用。"
根源在土地入市模式
据调查,类似文宇公寓的楼盘在上海并不是个案,就在其周边还有其他不止一个楼盘存在类似的情况。
"旁边好几个小区也都是这样,比如玉龙小区,连大产证都还没影。"孙女士透露。
印堃华指出,造成这样一批"无证房",其根源在于土地出让方式。"当初上海个别区县政府部门贯彻招商引资工作,为了吸引更多资金,往往采取地方出地、商家出资的方式,将大量土地推入住宅市场。"
"这其中,往往会有一些浑水摸鱼的资本,在获得土地开发权、开发销售完成后,并没有及时缴纳各种小区正常运转的费用,甚至连土地出让金都未能缴清。"
而另据知情人士透露,除了上述情形外,当时有不少在国资背景企业手上的非住宅性质土地,比如各类工业土地,由于长期闲置,为了盘活这类土地,引入了开发企业建设商品住宅,但土地性质并没有及时获得更改,以至于在办理产证的时候困难重重。
"而一旦开发商撒手不管,产证的办理则更是遥遥无期。"
据了解,目前很多尚未办妥产证的小区,有相当一部分就是因为土地性质变更障碍。
记者获得的一份<关于大连西路257号基地项目联建合同>显示,文宇公寓的土地属性为商业仓库用地,由上海文化用品总公司提供,土地面积6772平方米【沪地(虹)字第031365号】,项目总建筑面积约32000平方米,由商业楼和商品住宅组成,其中住宅楼比例占57%左右。
根据这份联建合同约定,由上海文化用品总公司提供建设地块,上海华艺房地产开发经营有限公司和上海通宇房地产开发公司投入建设资金。
合同明确约定,开发商方面"按所得房部分承担建设基地红线外的水、电、煤气、排污、通讯等所有市政建设配套费用和公建配套的费用;承担所得房屋部分所应缴纳的税费。"
"类似的问题并不只有文宇公寓一家,也不仅仅局限在虹口区,上海各个区或多或少都有一些,相对较多的则是老工业区比较集中的虹口、杨浦等区域。"虹口区房地局这位副局长坦言,这类无证房究竟有多少,很难统计,也一直没有一个确切的数字,但数量不会少。
他还表示,在这十年里,楼盘所处的市场环境发生了巨大变化,包括楼市调控客观上也令产证办理遇到了一些新问题,加上每个项目的房地产开发企业情况各不相同,问题千奇百怪,需要包括房地、消防、规划、建设、督检、街道等政府机构协调解决。
"针对这类问题,目前也没有相应的政策法规可以参考,只能是具体问题具体分析,并没有统一的处理模式,所以,需要时间。"