支持上海的刚性需求仍很强劲,长期来看，潜在需求的释放只是时间问题，活力也将恢复
2007年的上海楼市可以说创造了一个奇迹：上海的商品房市场自1998年房改以来没这么火过，无论是成交量还是房价，2007年的楼市都刷新了历史纪录。
2007年的行情还能继续吗？
上海楼市的回暖在2006年年底已经有所表现，2007年初则保持了这种回暖的趋势。进入4月，整个上海楼市升温的速度开始加速，成交量首次突破200万平米，成交均价也随之小幅上涨。5月的假日楼市则将整个上海的房地产市场引爆，而在此后的4个月里，上海楼市进入了一个需求火爆，房价快速上涨的飙升期。
直到9月27日，央行和银监会拧紧了金融阀门使上海的商品房市场在10月份以后成交量迅速减少，10月份共成交各类商品房212万平米，环比降幅达到了16%，11月成交量则下滑到195万平米，环比下降8%，但成交量的萎缩并未导致房价的下跌，上海整体房价依然保持坚挺，只是涨幅趋缓。
随着交易量的下降，市场很多人士开始担心上海也将再次重蹈2005年的覆辙，在调控声中再次掉头向下。
不过，上海世联的数据显示，2007年的上海房价飙升，固然因为上半年的包括需求大涨，但上海商品房的供应萎缩更是主要因素。
2007年1-11月上海市共销售各类商品房2470万平方米，但新增供给量仅为1637万平方米，供求比仅0.66，供不应求趋势明显。供给的萎靡，一方面是上海中心城区开发量有限不能满足快速上涨的需求，更主要的原因则是由于房价处在快速上涨的周期中，大多数开发商故意放慢推盘节奏，以赢取高额利润。虽然上海针对“捂盘惜售”多次专门发布了专项整治方案，但效果有限，供不应求进一步导致价格的上涨。
中原(中国)地产研究中心认为，在2008年，上海市政府将从土地获取、销售过程等方面继续规范开发企业操作，打击囤地和捂盘；并通过资金监管、资质审查等方面对中介行业强化约束；政府可能调整土地出让方式，限制过高土地价格的出现等一系列调控措施，但由于在打击囤地和捂盘方面缺乏力度和系统性，实际效果还有待市场检验。同时，政府还将加大保障房供应，在廉租房投入及供应将有所增加，但由于占全市场比例仍将维持较低水平，加上地段因素及准入条件限制，对住宅整体市场难以造成很大影响。不过，金融方面的调控政策将有效抑制部分投资需求，有利于房地产市场良性发展。总体而言，预计2008年政府仍将出台一些旨在控制房地产市场过快增长的政策措施，首次影响，房价可能年初略有下降，但在政策效应发挥后，可望在下半年起恢复稳步上升的势头。
住宅市场总体将保持稳定
中原(中国)地产研究中心认为，和深圳、广州等同类一线城市比较，上海受加息、限贷以及近期调控措施影响较小，因此上海2008年住宅需求可望维持稳步增长的水平。而过去3年，上海的住宅开发投资保持平稳水平，因此2008年上海住宅供应预计也将维持稳定增长的水平。总体来看，住宅市场总体供求平衡。
随着2010年世博会的临近，各项配套基础设施将加快建设进度，并有一批轨道交通、动拆迁项目等陆续完成并投入使用。这些因素将有利于房地产市场长期发展。同时，由于上海市场供求基本平稳，因此政府调控政策走向将成为影响市场近期发展的主要因素。另外，市区动拆迁工作的力度也将成为影响市场需求的主要影响因素。而中心城区由于可开发土地有限，未来土地出让将以郊区为主，市区主要为商业综合用地。受开发商资本市场融资后圈地影响，预计地价仍可创出新高。
而轨道交通6号、8号、9号线的开通将对沿线地区住宅市场产生强烈的拉动作用。新的轨道交通即将开通的区域，将是未来的市场热点。在2007年底，6号线开通促进浦东高桥板块的发展，9号线的开通将为松江九亭和松江新城的发展带来动力，8号线的开通将进一步带动五角场的发展，而一号线北延伸段将逐渐催热宝山杨行等区域。
城市中心的未开发的区域和城市周边的新城：普陀区真如长风板块、浦东新区世博板块、杨浦区新江湾城板块、南汇区临港新城、闵行区浦江镇、嘉定区嘉定新城、宝山区顾村板块等。这些区域目前房地产价格不高，但区域内有重大规划支撑，使其成为未来潜力板块。
商业地产市场仍有潜力
中原(中国)地产研究中心认为，2008年，随着上海城市向外围扩展，传统意义上的郊区将形成区域商业中心，以满足周边地区日益增长的居住人口需求。商业形态将以周边居民满足日常生活需求为主。而人均商业面积短期内饱和，商业市场冷热不均现象普遍。经济发展、人民币升值、国家对住宅调控力度使得一部分资金流入商业地产以及世博会在即等利好因素，商铺市场潜力仍被投资者看好，价格将稳中有升。
未来市中心商业地块稀缺、特别是大型集中型商业。近来挂牌出让的土地主要以居民区商圈和郊区商圈为主。如何更好的规划商业项目的差异性，使其有效辐射半径加大，吸引更多消费人群，是未来商业地产的重心。
由于一些集中型商业逐渐采用自己运营，只租不售等方式，现在热销的商铺类型主要为铺面分割较小的专业市场和潜力看好的商业裙房。这些商铺投资壁垒相对较低，适合中小投资者。
而写字楼方面，随着陆家嘴区域大量甲级写字楼的上市，甲级写字楼仍将成为上海市场的热点产品，租金和售价有望进一步上扬。陆家嘴地区大量写字楼竣工入市，短期内将造成该区域内写字楼控制率上升、租金小幅下降。
但从长远看，陆家嘴地区写字楼市场将趋向完善和成熟。另外，中心城区的服务式公寓由于需求大、回报率高，也将受到投资者的青睐，市场需求旺盛。
总体将维持稳步上升势头
对于上海2008年房地产市场的总体形势，北京联达机构总经理杨少锋认为，上海作为中国的经济中心和人口最多的城市，其城市的住宅消费需求主要是刚性需求，因此虽然这一轮房价涨幅也非常大，但支撑楼市的刚性需求依然强劲，受到政策打击相对小很多。但即便如此，2007年上半年以来，上海的房价涨幅也远远超出了市场可承受的正常范围，现在的房价在很大程度上已经将本地的自住需求排除在外，楼市未来走势一样靠外来人口和投资需求支撑，2008年也一样将面临因宏观政策带来的盘整，房价将略有回调，但房价的回调主要体现在二手房而非一手房。
中原(中国)地产研究中心则认为，上海由于前期驱动市场快速发展的因素依然存在，虽然受到加息、限贷以及近期调控措施影响，市场出现观望，但长期来看，潜在需求的释放只是时间问题。因此只要整体经济形势不受宏观大环境影响发生巨变，预计上海房地产2008年仍可维持稳步上升势头