回顾2004-2007年 杭州楼市在板块轮动中前行

　　杭州楼市的年历从2008年翻回到2004年，每一出楼市大剧旁都有一个热点的注脚。随着城市建设的不断推进和市场需求的不断转换，杭州的楼市的热点区域在过去4年中频繁切换。4年的板块轮动告诉我们一个道理，无论楼市大环境如何跌宕起伏，热点板块在政策推动和市场追捧下，依然表现活跃。而站在2008年这个楼市的十字路口，如何把握未来楼市的突破方向，也许通过对过去4年杭州楼市热点板块的分析，能让普通购房者有所启发。

　　2004年大城西的崛起与延伸

　　城西：成熟二手房市场助推区域价值

　　经过了多年积累的杭州楼市在2004年开始了集中爆发。尤其是“城市西进”政策，使得楼市的热点开始向西迅速延伸。在大城西崛起的过程中，提前起步的蒋村成为热点辐射的中心，不断成熟的二手房市场，甚至成为开发商定价的最直接的依据。

　　城西在2004年楼市中更具成熟魅力和吸引力。对开发商而言，城西地块的楼盘意味着竞拍价不菲，但风险也是最小的。成熟的居住环境、优雅的居住氛围、大量的追捧者使城西地块的“含金量”更高，以致在二手房市场上出现了“10000元/平方米”的成交价，直追市中心楼盘。

　　据统计，2004年1月份城西住宅平均价格为6340元/平方米，8月份达到8000元/平方米以上，到年底，房价已经突破了10000元/平方米。总体上来说，该区域楼市经历高速增长后，逐渐回归平稳。随着各楼盘相继告罄，新的楼盘少之又少，城西一手房的供给矛盾在2004年底就已经比较突出的，但由于二手房市场已非常活跃，而且与新盘品质差别不大，因此对于当时的购房者而言，选择余地依然很大。

　　闲林、老余杭：后花园价值的首度发掘

　　杭州的后花园——闲林、老余杭，凭借山清水秀，空气清新的居住环境，已经吸引了不少老城区的市民。根据城市规划，余杭组团的定位是城市西部的近郊住宅区和高教科研基地。作为杭州外围居住组团中最大的组团，余杭组团规划的出台，为开发商、消费者树立了区域远景发展的信心。到2004年底，闲林、老余杭楼盘的价格在4000元/平方米左右，相对于城区，有更好的性价比。

　　闲林、老余杭房产具备三大优势：合理的土地价格、不可低估的房产开发空间、丰富的旅游景观资源。尤其是旅游景观资源，可挖掘的潜力非常大，相对于临安、淳安等地，交通更加方便。杭州市东西向快速道的开建为位于西终点的老余杭带来了巨大发展契机。2004年年底，快速道的文一路延伸工程部分竣工通车，余杭镇至杭州车程缩短至10分钟。此外，双向8车道的02省道扩建，杭州市中心至老余杭也只需20余分钟。两条交通主干线将老余杭紧密地拥入杭州大城西的范围之内，由此进入了杭城周边最强的潜力股之列。

　　02省道两侧，是整个闲林板块楼盘分布最为集中，也是总量最大的部分。该区域以中高档的排屋、别墅为主，如桃花源、江南春城、西溪山庄等大盘。当时由于区域内公建配套暂未成形，大多由开发商自行建设基础生活配套。相较之下，老余杭以普通公寓为主，价格适中，由于是传统居住小镇，生活配套设施齐全，居住氛围成熟，对目前急于改善居住条件的消费者，不啻是个良好选择。

2005年 两大城郊板块“变脸”

　　三墩：西北新中心颠覆郊区概念

　　三墩，这个位于杭州西北、距离市中心10余公里的城郊板块的“变脸”过程，在杭州“大都市战略”的实施中意义非同小可：它首先意味着一个近郊区域成功完成郊区城市化抑或城市郊区化的转型；它也不再是以前摊大饼式的城市开发模式的延续，而是与主城区相呼应的城市区域中心的概念；它还意味着杭州郊区板块的开发建设已变革为规模性的城市公共开发模式。同样，位于城市东部的九堡，在政府巨资推动下，也从一个郊区板块成为主城概念。

　　不知不觉间，一直被视为杭州郊区房地产开发热点的三墩，在2005年，其身份和角色已淡化了“郊区”的影子。2005年11月3日，杭州三墩镇政府及三墩集镇建设指挥部宣称：三墩作为城西———和谐杭州示范区的核心组成部分，将与各方面统一步调、协同并进，打造出一个住、学、游、创业协同发展的和谐城区。

　　这是个颇有些颠覆性的提法，因为三墩以前是个不折不扣的郊区；但如今其背后的支撑，是“以浙大新校区为重点，西湖科技经济园、西湖风景区和三墩镇有机衔接的一镇三区”。如今，10.8平方公里的城市扩建范围涵盖居住、交通、教育、产业、商贸、休闲等全方位的市政配套建设，三墩已然是杭州西北新中心的面孔。

　　据三墩城建部门统计，截至2005年底，该区域已经入住的社区有信鸿花园、新世纪花苑、铭雅苑、金帝花园、金厦公寓、新星小区等十余个楼盘，约8000户人口；尚未入住的有省直政苑、都市水乡、三墩镇农居点改造项目共计4万余户；已经启动建设和陆续入住的有坤和·亲亲家园、耀江·文鼎苑、广宇·西城年华、新南北·兰韵天城、三墩颐景园、天阳·美林湾等总量近200万平方米、规模超万户的数个住宅区。

　　随着浙江大学迁址三墩，4.2万名浙大学子意味着大量的消费需求以及随之产生的商机，这对整个三墩商业、生活配套的提速无疑起到了决定性的作用。沃尔玛来到了三墩，时代华纳影城也一并落户，浙江银泰斥资上亿的SHOPPMALL也选址与三墩毗邻地区，世纪联华同样决定投资近4亿元在祥符村兴建大型购物中心，来自香港的伟量企业将建造起一个伟量五金城……2005年，三墩，这个集商务、休闲、购物、娱乐为一体的品牌商圈正在形成。

　　九堡：1500亿元投资的吸引力

　　九堡位于杭州市东大门，是杭州市“城市东扩”的领头羊。然而，自10年前划入杭州以来，九堡似乎并没有好的成绩单，很多人印象深刻的只是这里有大量的经济适用住房供应。杭州市政府计划投入1500亿元巨资完善大城东基础设施建设，其中杭州长途客运中心站和地铁一号线的规划是重头戏，这使得九堡一下成了连接杭州主城与下沙、临平两个副城的枢纽地带，一个有着广阔升值空间的城市新中心似乎迫不及待地展现在人们眼前。

　　随着规划的明晰，房地产企业已闻风而动。继杭州金海置业房地产公司先期探路之后，宋都、美达、昆仑、名城等房企也相继进入九堡；万科以4.76亿元的高价，拍得九堡板块N-8、N-10地块，高调谱写了进驻杭城的进行曲；绿城集团也通过招拍挂、二手地受让等形式进驻九堡。未来的几年内，九堡将会有大批量新房向市场供应。

　　2006年购房入户政策背后的板块复兴

　　2006年的杭州楼市可谓“多事之秋”，购房入户政策的出台，为下沙、滨江、钱江新城板块的发力增加了一道筹码；“90平方米、70%”政策一度冻结大量新盘，2007年楼盘的销售压力陡然加大；强征个税引发了二手房交易狂潮，同时令大量投资者却步转向股票、基金；国内地产大鳄纷纷进驻促使行业洗牌加剧；而“民间验房师”现身杭州，又对房地产开发企业提出新的考验。

　　钱江新城：政府规划的“宠儿”

　　随着《杭州市钱江新城2006-2010年建设发展专项规划》的编制完成。《规划》明确了“十一五”期间钱江新城18平方公里范围内开发建设的资金、规划、功能、招商、人才以及市场运作机制的总体要求、战略重点和主要任务。所有这些项目的总资金需求规模高达249.5亿元。

　　从“杭州未来CBD”的定位，可见杭州市政府对钱江新城的厚爱是其他板块望尘莫及的，而杭州市“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略，也为钱江新城赢得了得天独厚的发展条件，它已俨然成为杭州步入钱塘江时代的“桥头堡”。业内人士就此指出，钱江新城规划类似于上海的陆家嘴，已经毫无疑问地成了杭州城市发展的引擎。

　　钱江新城已经成为高端住宅项目的聚集地，绿城·春江花月、滨江·金色海岸、滨江·金色家园、通策·钱江时代、东方润园、金基晓庐、倚天·盛世钱塘等项目价格基本都在万元以上，最高达到每平方米2.5万元。2005年底，杭州市政府又邀请华润新鸿基集团为杭州量身打造超级商业综合项目杭州万象城，预计投资达40亿元人民币，板块价值炙手可热。

　　滨江：千亩宅地创造江南机会

　　杭州市“跨江发展”的规划为滨江区的发展拓展了空间，动漫基地的打造、UT斯达康等高科技企业的进驻、休博会主会场的植入，使滨江区俨然有了类似北京中关村的气质，引来众多房地产开发企业前去掘金，据记者了解，截至中海地产2006年底在滨江拿到的江景地块，滨江板块的土地出让总面积已高达1088亩，约占杭州市土地出让总量的30%，成为近年杭州土地市场供应的“大户”。事实上，滨江板块这几年的土地出让量几乎每年都位居杭州各板块之首。

　　滨江板块面积85.6平方公里，聚集人气十分不易。记者调查发现，目前形成一定规模的只有一桥区域、区政府区域、杭二中区域三个区域。业内人士表示，和滨江辽阔的区域面积相比，这几个区域的人气聚集只是杯水车薪。

　　下沙：副城的机遇与挑战

　　作为杭州副城，下沙新城的建设目标是：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。根据规划，2020年下沙新城的人口规模将达到60-70万，建成区面积将达到60平方公里，这将是一个中小型城市的概念。由最初单一的工业区转型为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城，一个能够提供和杭州城市中心区相似品质生活方式的同核城市，下沙正渐入佳境。

　　下沙楼盘最初的杀手锏是价格低，到2006年为止房价基本控制在每平方米5000元上下；其次是大盘的规模优势，海天城、梦琴湾、伊萨卡均是50万平方米以上的大盘；再次是概念的利好，江景资源、地铁一号线、14所高教园区、德胜快速路的通车等等，使下沙吸引了相当数量的杭州主城区购房者。

　　到2006年底，下沙可供出让的土地达上千亩，在建的数个大盘已将潜在客户资源消耗得十有八九，客户资源的挖掘越来越难；杭州1500亿元投资决战东部的战略，直接将下沙推入与九堡、乔司竞争的漩涡，其低价优势不再明显，反而增强了下沙与主城的距离感。长远利好与眼前的困境交织在一起，下沙的发展，需要新的支点。

　　2007年新老板块联合逐力

　　市中心：永不落幕的“豪门盛宴”

　　杭汽发、金松洗衣机、浙江工商大学、面粉厂等地块的相继出让，原本新盘匮乏的市中心区块又一次被点燃热情。面粉价格高于面包，成为市中心楼市最形象的形容，大量豪门的入驻，使市中心成为名副其实的“豪门盛宴”。而西溪湿地的改造，使原本几乎被淡忘的区域走进了开发商的视野。随着坤和、绿城、万科等品牌开发商的相继进入，环西溪湿地的楼盘跃然而现，已然在楼盘图上划出了新的板块——西溪板块。

　　由于行情火爆，目前杭州市中心板块正在面临着“无房可卖”的尴尬局面，无论是纯粹市中心的酒店式公寓，还是原文教区的住宅项目，都受到了市场的热烈追捧。但是相关规划表明，工厂和大学的搬迁，正在为老城区楼市注入新鲜血液，使那些具有“老城区情结”的购房者重新获得了置业机遇。因工厂或大学搬迁腾出来的杭汽发地块、金松地块、浙江工商大学地块、面粉厂地块等项目，已经被绿城、滨江、昆仑、雅戈尔、广宇等地产大鳄们悉数收入囊中，并且成为了整个楼市的聚焦点，“豪门盛宴”的代名词。

　　杭州市规划局相关人士曾透露，列入搬迁计划企业达26家，总体量近4500亩，其中能够进入市场的大约在50%，包括已经出让的杭汽发地块和金松地块。这意味着在未来几年，大约还有2000多亩市中心土地将进入杭州楼市。而2006年杭州公开出让的土地包括写字楼、住宅也不过3674亩。2000亩的规模大约相当于杭州一年的土地出让面积的5.5成。

　　有人质疑，有如此大体量的土地供应量，会否引起以郊区供地为主的杭州土地市场的变局？业内人士认为，虽说总量较大，但是企业是分批搬迁的。就算是同批搬迁的用地，也不会一次投放土地市场。企业搬迁、土地整理是一项以年为单位进行的耗时工作，这些土地可能要分成五年甚至更长时间才能逐渐释放到市场上，而开发过程还可能持续更长时间。

　　西溪：高端云集助长新兴板块崛起

　　大华西溪风情、留庄、和家园、西溪蝶园、华元·和庄、宏程·溪上、坤和·西溪里……一连串的新楼盘如雨后春笋一样在西溪涌现。随着大杭州都市化进程的加快，由道路、公交、旅游等公共配套与主城区的无缝对接，使西溪正在加速融入新城西。加上西溪湿地保护区范围内将完全限制新建房地产项目，西湖边寸土寸金的故事正逐渐在西溪上演。

　　分析人士表示，大城西现有的大量社区均有各具特色的社区生活和商业配套设施。在未来几年内，随着这些分散型的便利设施不断成熟与完善，所有中心型、集约式的配套设施将逐步到位，包括西溪在内的大城西地块价值及生活价值将不断凸显。而随着众多高端项目在今后两年之内的迅速崛起，西溪板块将真正迎来本质性飞跃。

　　回望最近几年西溪板块的楼市路演，大华·西溪风情实在不容回避。作为迄今为止西溪国家湿地公园附近开发最早、规模最大、持续时间最长的项目，目前大华·西溪风情已经进入第四期瀚宫的开发建设。从某种意义上，市场及消费者对于西溪项目的认知与认同最具体的也正是来自于大华·西溪风情。

　　大华·西溪风情不仅仅是单一项目的开发，它的开发建设的意义，从很大程度上在于开启并不断推进着西溪板块价值的提升与人居环境的优化。在大华·西溪风情的开发中，除了充分保护利用西溪珍稀的湿地资源外，更通过规划、建筑、园林的各方面努力，积极发现与重建城市湿地居住的意义，以规模化社区优势努力实现社区配套资源与城市配套相对接，促进区域居住功能、商业功能、文化功能的发展与成熟，在共享沃尔玛进驻、西溪湿地公园扩容、五常地区与西溪湿地无缝对接等城市优质发展资源的基础上，激发了西溪板块的独特价值，使之成为杭州继西湖、之江之后的又一珍稀的高端居住板块，形成了强大的优质居住的吸附力与价值感。

　　目前，西溪板块内聚集了以大华·西溪风情、华立·江南水乡、西溪名园、通策·在河之洲、金都雅苑、颐景花城等为代表的高档楼盘，已经形成了初具规模的高尚居住园区。但从2006年开始，随着万科、绿城、坤和、华元等实力房产企业的陆续进驻，其板块也迅速开始升温。目前，上述这些项目主要集中在文一西路沿线和天目山路西段，由于容积率较低，建筑形态比较多样。据初步统计，文一西路沿线预计有50万平方米供应量，天目山路沿线有160万平方米左右的供应量。

　　其中，文一西路上由万科坤和2006年12月联合竞得的地块已经正式命名为西溪蝶园，该项目将被定位为杭州首个纯复式高尚住区，全面演绎“万科建筑研究中心”首倡的“高层Town—House”理念。同时，全装修房也将是西溪蝶园的一大特色，并有望成为万科在住宅标准化、工厂化、规范化方面的创新典范。而坤和于今年4月23日拍得的两宗地块约189亩，坤和的西溪项目地上总建筑面积达25万平方米，整体建筑风格将被定位为现代中式人文大宅，由排屋和高层公寓组成。

　　除此之外，天目山路沿线目前主要有留庄、和家园、华元和庄、宏程·溪上四大项目。其中，位于天目山路南侧的留庄，由绿城集团和浙铁投资集团联合开发，项目规划9幢120户3—4层高、带电梯的精装修平层官邸大宅。整体的定位为纯中式官邸大宅的华元·和庄总建筑面积约5.8万平方米。而和家园作为占地面积约870亩的百万平方米的高尚人文大宅，更将扮演今后该板块领跑者的角色。