《物权法》(草案)到底带来了什么

　　文/《房地产导刊》记者 郝凤英

　　7月10日至8月20日，全国人大就《中华人民共和国物权法(草案)》向社会征集意见。之所以向全社会征集意见，是因为《物权法》是一部关系到老百姓方方面面切身利益的基本法律。

　　《物权法》从本质上来讲，是一部保护私权的法律，调整的范围非常广泛，不仅包括老百姓最关心的物(财产)的归属关系，而且调整因利用物(财产)而产生的关系。《物权法》的出台对弥补我国现有法律体系的不足，维护公民合法的私有财产权利具有重要意义。

　　看不懂的物权法

　　“我平时挺热心参加各种公共活动的，前一段时间，北京市政府向社会征集物业服务收费标准意见，我专门发了3个‘贴子’参与。这次《物权法》草案征集意见，我没参与，因为没法参与，根本看不懂！”当问起《物权法》时，家住“世纪城”的刘先生对记者说。

　　刘先生的说法很有代表性，一项社会调查显示，70%的民众对草案意见征集的参与积极性不高，究其原因，主要是大部分民众缺乏法律专业知识，看不懂《物权法》草案的内容。对此，北京市燕园律师事务所王胜然表示理解，“现在各行各业的分工越来越细，每个行业都有自己的专业人才，法律也是如此。”

　　“但普通民众还是应当积极参与草案意见的征集，因为《物权法》对大家来说实在太重要了。可以这样说，所有涉及动产和不动产的财产关系，都受《物权法》的调整。普通民众只有好好地学习、了解《物权法》，才能更好地维护自己的合法权益。”王胜然说。

　　草案亦有新亮点

　　据王胜然介绍，此次公布《物权法》草案有不少可圈点之处，其中与房地产有关的，除了被众多媒体热炒的“业主的建筑物区分所有权”、“拆迁、征收不动产补偿权”、“城镇居民禁止在农村购置宅基地”、“土地使用权期满可申请延期”外，还有“债权人申请预告登记制度”、“业主对专有部分使用权限制”、“业主大会具有诉讼主体地位”、“禁止将承包地用于非农建设”等亮点。

　　一、债权人申请预告登记制度

　　“我刚从外地来，前两天看中一套二手房，想按揭贷款，但凑不齐首付款，便和房主商量，能不能先付一半首付款将房子订下，3个月后再补交剩余首付款，房主说可以，我挺高兴，第二天便交了钱。交完钱后我有点后悔，倒不是因为钱，而是怕在3个月期间里，房主把房子卖给其他人。”一位刚来北京的朋友在闲聊时对记者说。

　　《物权法》草案的规定有利于保护与这位朋友有类似情况的购房人。草案明确规定，当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。这就是说，《物权法》正式颁布实施后，只要与房主订立书面协议或向房主支付一半以上购房款，这位朋友就可以向登记机关申请预告登记，请求登记机关确认其与房主订立合同或向房主付款行为的真实性和合法性，防止房主将房子卖给第三人。

　　二、业主对专有部分的使用权限制

　　在许多人观念里，家是最放松的场所，每个人在家里都可以为所欲为，家住曙光花园的张女士也这样认为。没想到，这几天，她的自由受到了“非议”，原因是邻居找上门来，要求她管管宠物狗。“您家的狗实在太吵了，白天黑夜地叫，我们根本没法休息。”邻居抱怨道。张女士没吱声，心里却有点不高兴，因为她觉得养狗是她的权利和自由，邻居无权干涉。

　　那么，邻居到底有没有权利要求张女士管管宠物狗呢？《物权法》草案对此做了肯定的回答。草案明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。草案同时还规定，业主会议和业主委员会，对违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。据此，对于张女士宠物狗干扰邻居正常休息的事实，邻居、业主大会、业主委员会均有权要求张女士予以管理。

　　　三、业主大会被赋予诉讼主体地位

　　赋予业主大会及业主委员会诉讼主体地位的呼声由来已久。因为按目前的物业管理法律法规，业主大会是小区的最高权力组织，实行会议制度，小区重大事项，例如制订《业主大会议事规则》、修订《业主公约》、选聘、解聘物业管理企业等重要事项都要由业主大会决定；业主委员会是业主大会的常设机构，负责执行业主大会的各项决议。由此可见，业主大会和业主委员会在社区物业管理中具有举足轻重的作用，但由于目前法学界对其定性有争议，故一直未(未)赋予其诉讼主体地位。

　　《物权法》草案突破了现有物业管理法律法规的局限性，明确规定，对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经2/3以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。草案赋予了业主大会诉讼主体地位，可以说是一大进步。但遗憾的是草案还是没有赋予业主委员会诉讼主体地位。[NextPage]

　　四、禁止将承包地用于非农建设

　　在农村，经常有农民利用自家的承包地开砖厂、建新房，由于承包地属于集体财产，开砖厂、建新房等行为损害土地肥力及生长力，许多村民对这种行为并不认可，但由于不是自家的地，谁也不愿意多管闲事。

　　对这种谁也不愿意多管的闲事，《物权法》草案也进行了规范。草案明确规定，禁止占用承包地建窑、建坟或者擅自在承包地上建房等非法行为。并规定，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。这样规定一方面有利于保护我国有限的耕地资源不被侵占，另一方面有助于维护我国农村家庭联产承包制的推行。

　　存在的问题待完善

　　虽然有不少可圈点之处，但法学界专家同时也认为，目前公布的《物权法》草案有不少问题，许多问题还需要进一步研究和完善，这些问题主要有以下五个方面：

　　一是观念陈旧，制度创新不足。持此观点的中国人民大学物权法专家陈华彬认为，《物权法》草案反映的观念没有体现市场经济体制的新观念，制度创新也不足，如对优先权、企业财产集合担保、动产先占、取得时效、越界相邻关系等均未触及。

　　二是语言不够规范和严谨，除未能明确“物权行为”的概念和理论外，草案中多处提及的“公共利益”、“合理补偿”等概念也没有严格的界定。由于概念不清，可能导致将来的法律适用出现不同的解释，不利于法律的贯彻执行和维护法律的统一性。

　　三是放弃“典权”概念不利于金融体系的完善，也不利于多渠道的融资体系的建立。北京华夏典当行的一位副总认为，作为一部基本法律，《物权法》草案放弃“典权”的概念，将使目前正在蓬勃发展的典当行失去行业存在的法律基础和经营的依据。

　　四是立法粗糙，某些条款自相矛盾，例如草案第78条和第79条，草案第78条第一款规定了7项由业主共同决定的事项；第二款规定，对这些事项的决定应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。但第79条又规定，对于第78条第一款第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意。这就使第78条第一款第5项和第6项的执行存在歧义，即既可按第78条第二款的规定，又可按第79条的规定执行，而两者执行条件却存在巨大差异。

　　五是有些条款与现有法律规定冲突太大，以草案第78条规定的“制定和修改业主会议议事规则”为例。草案第78条第二款规定，制定和修改业主会议议事规则，须有专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。而现行的国务院于2003年颁布的《物业管理条例》第12条却规定，业主大会做出制定和修改业主公约的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。从中可以看出，两者差异巨大。一旦草案内容未经修改被全国人大通过，则现行的物业管理方法、程序乃至理性都将受到扰乱和冲击，这对各地提高物业管理水平显然不利。

　　链接：何谓物权法

　　物权指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权法是调整财产支配关系的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是我国制订民法典的重要组成部分。物权法主要回答三个问题：一、物属于谁，谁是物的主人；二、权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；三、怎样保护物权，侵害物权要承担哪些民事责任。物权法涉及人民群众生活的方方面面，诸如：住宅小区车位归谁所有、企业改制中的国有资产流失、一物二卖、相邻关系、拆迁补偿、建筑用地使用权期限等，这些都能在物权法中找到答案。