自2005年8月正式进驻东莞开业以来，满堂红东莞分公司发展迅猛，目前在东莞全市拥有35家分店，业务遍布市区、虎门、长安等镇街，还计划在今年七八月进军常平开设1家分店。为进一步了解满堂红东莞分公司近年来的发展情况，探讨东莞二手市场的去年以来的发展趋势，记者近日专访了满堂红东莞分公司总经理曹国超先生。
2007年全年
二手房均价处不断上升
南城总体二手楼价较高
满堂红东莞分公司2007年度二手买卖成交数据统计显示，全年二手住宅成交均价为4420元/㎡左右（如图1）。从总体走势看，2007年东莞二手房均价处于不断上升趋势，年增长速度大约是17.5%，上半年增幅较大，下半年渐渐放慢了增长的速率，进入9月以后，二手房价基本保持在一个价位做细微幅度的摆动。
据曹国超总经理介绍，从各月成交均价走势图来看，去年1～6月，成交均价一路上扬，这与上半年各方形势有关，首先一手楼价飞速的增长，其次投资客数量不断增加，再加上当时银行放贷准备金比较充足，不论炒房还是自住进入一个旺盛的购买期，这些因素在一定程度上拉动了二手房价不断攀高。9月以后总体上成交均价下降幅度非常明显，主要因为新政打压了投资客的数量，购房者多为自住客，但是各方政策的实施在一定程度上加重了部分自住客的负担，限于个人财力，购房意向大多选择较低价位的物业或暂缓置业，当月单价低于均价物业成交数量比重渐增，再者随着成交量的萎缩，致使总体成交均价相对1～8月有所下降。
“总体上看，各区域的楼价还是处于上升的趋势。但从不同区域月成交均价走势来看，东莞二手楼价已经形成了区域分化的态势，南城总体二手楼价比其他区域是比较高的；而东城及虎门二手楼价次之并且比较接近，从而也可以看出镇区的楼价在逐渐和城区靠拢；对于莞城来说，总体楼价比较低，并且成交均价走势极不规范。” 曹国超分析说，即是在同一区域二手楼价根据楼盘的品质不同也逐渐走向分化，例如，香港街的楼价在该区域内是比较高的，一般来说单价都在4500～5000元/㎡左右，而同处于莞城的花园新村及岗贝附近的楼价多数在2000元/㎡左右，有的低至1300元/㎡左右。
东城南城交投量活跃
虎门总体交投稳步上升
来自满堂红东莞分公司统计数据显示，2007年东莞各区域月成交总面积走势大多沿袭了年度总体成交的变化态势，都是在去年2月形成了全年的交投“谷点”，9月以后出现了不同幅度的下滑（如图2）。
曹国超说，就各个区域比较来看，东城依然是各个区域中交投量最多的区域，其从8月开始出现下滑的趋势，8～9月下降幅度比较小，从10月开始下滑幅度月渐增大，这也是大势所趋；南城前8个月一直以非常快的速度递增，交投非常活跃，9月以后又一非常快的速度下降，这与南城整体二手楼价较高（南城总体成交均价要比东城要多出500～1000元左右）有关，进而使相同面积的物业总价相对其它区域来说就很高，此外再加上927新政以及其它政策的实施，大大加重了购房者的负担，这样一来原本打算在南城购房的，由于自己的财力所限就会转变区域置业或暂缓购房，另外加上投资客的撤离，这样致使了南城明显出现以上忽冷忽热的现象。
“值得关注的是，虎门去年总体交投都处于一个稳步上升的势头，虽说在去年10月受到新政的影响，但好像对其影响并不像其他区域那样严重（其它区域10月以后交易量持续下滑），11月开始，交易量又逆势扶摇直上，这不能不说是个亮点，究其原因，个人认为主要有以下几个原因：其一，虎门楼盘区位优势，地处深圳腹地，经济发达，商业繁荣，吸引大批置业者；其二，购房者财力一般比较雄厚，后期自住客增多，受新政影响较小；其三，楼盘品质不错，且价格相对较低，洼地效应明显。”曹国超表示，此外，莞城从2007年全年看，交易量相对较低，这与莞城的楼盘品质有着莫大关系，整体上大多楼盘陈旧且社区环境相对较差，在吸引置业者上比较微弱。
2008年上半年
前5月二手房成交低迷
两房三房市场需求大
满堂红东莞分公司统计显示，今年前5个月，全市二手住宅成交套数同比下滑了27.42%，成交面积同比下滑了29.93%。从各月成交量来看，进入2008年以来，3月二手楼市出现了松动，成交量短暂回暖，进入4月成交量走势平稳。今年五一期间，一手楼盘掀起打折狂潮，部分楼盘一手楼价甚至远低于某些二手楼价，这无疑对二手楼市带来冲击，消费者入市一手或者再度转为观望，致使今年5月的二手住宅成交量再度走低。
在采访中，曹国超告诉记者，从今年前5月成交数据来看，2月二手成交均价开始出现大幅度下滑，3～4月年内积累的刚性需求开始复苏，二手楼市出现松动，二手成交均价开始上升，进入5月主要受一手市场影响，二手成交均价再度下滑。如果排除月度成交个案影响，可以推断自今年3月以来，二手住宅总体均价还是稳定的，各月均价围绕一定数值上下波动。
“从2008年前5月各个区域成交状况分析，东城二手住宅交投相对比较火热，其次是虎门和南城，万江在4个城区中是交投相对不活跃的区域。东城历来二手成交量都比较客观，因为该区域内大盘云集，产品线丰富，从别墅到大户型到中户型，涵盖了高档、中高档各类住宅，因而受到置业者的普遍关注。”曹国超说，今年前5月，两房和三房在东莞二手市场需求特别大。2008年前5月中套面积70～100平方米的成交量所占比例为39.3%，100～130平方米占28%。结合户型面积和成交总价来看，当前市场状况下，两房最有市场，其次是三房二手住宅；总价在40万元左右的二手住宅单位受到了不少消费者青睐。
置业建议
镇街二手楼市潜力大
2008年可考虑出手买房
2007年，楼市从平稳到疯狂再到落寞，不过八九个月的时间，回过头来看，有人庆幸去年买了房，有人庆幸今年没买房，有人手握房子有了安身立命之本，有人安居梦渐行渐远……
对于2008年下半年东莞楼市的发展趋势，曹国超分析认为，受全国经济大环境影响，加上目前东莞正进行“双转型”，预计下半年东莞楼市以“疲软”为主要特征，一手的持续低迷也造成了二手交易的“疲软”。我个人预计，东莞楼市要到2009年5月才开始回暖。“但我仍看好东莞镇街二手楼市的发展潜力，比如虎门、常平等地，经济基础雄厚，市场消化力强劲，其二手交投必然火爆。以满堂红东莞分公司为例，我们2007年初开设虎门分店，去年全年营业额不俗，排在了全东莞35家分店的第一名，可见虎门等镇街二手楼市的发展潜力。”曹国超说，我们还计划在今年七八月进军常平开设1家分店，就是出于看好常平二手楼市的前景。
“经过近3年发展，满堂红东莞分公司已经在东莞初步树立了品牌，也赢得了市场的认可。”曹国超分析，对比广州、深圳等城市，东莞楼市最大区别是城市结构不同，东莞是“两头尖”，而广州、深圳等城市则刚性需求特别强。当前东莞楼市一手的低迷也导致二手市场的不景气。了对于中介机构来说，目前遇到的最大难题是如何‘过冬’，如何在人才、管理等方面作出调整，以积极应对市场的低迷。“目前楼价理性回归是市场调节的必然结果，也是东莞从初级城市向高级城市转化过程中必须经过的过程。楼价回调对于消费者来说是好事，反映出市场不再疯狂，也有利于促进中介行业诚信经营氛围的形成。”
对于新莞人的置业建议，曹国超说，“2008年是买房的好时机，目前5000多元的一手均价已经到了抄底时，估计今后东莞楼价下降饿空间不大，新莞人可结合自身经济实力有选择性的出手。”
记者手记
“反价潮”加速楼市洗牌
东莞楼市近年快速发展，经历了2005年上半年的上涨启动、2005年下半年到2006年下半年的价值回归。进入2007年，东莞楼市经历了前9个月的非理性上涨，在国家出台房贷新政后投资需求下降并开始分化，市场短期形成比较浓厚的观望气氛，而中长线主流投资资金持续流向蓝筹房产和稀缺性资源物业，楼市结构性调整迹象明显，进入个盘分化阶段；同时居住需求成为市场主导，楼市开始逐步回归理性。
对于中介来说，2007年也是颇不寻常的一年，楼市的大起大落让中介从业人员经历了戏剧性的大喜大悲。在2007年前三季度全线狂野时，市场上曾掀起一股“反价潮”，房源的价格可以随着市场的热度而不断抬高。业主签了约再毁约变得那么轻易，因为毁约成本远远低于房价上涨幅度，这股“反价潮”直到去年10月才有所收敛。楼市大热，业主“反价”破坏了交易原本的秩序，伤的不只是买家，还有中介。楼市低迷，中介面临业绩下滑、利润萎缩的局面。于是，大行停止了扩张脚步，中小中介或缩减门店，或裁员，甚至转手或关门。尤其是11月初中天置业卷款逃跑，这让本已备受争议的中介问题进一步放大，影响人们的信心。
中介的存在，令二手房交易成为三方而不是双方的事情。优胜劣汰是竞技场上永恒的规律，能经受这一轮生存考验或能在这一轮逆境中完善自身，这样的公司必将成为行业强者。一句话，二手市场变幻莫测，“反价潮”加速楼市洗牌。