从富力、合生、城建集团及许多楼盘成交数字显示，如今二次及多次置业者逐渐成为楼市的主流，所占比例已接近7成；首次置业者转战二手市场，所占比例已经超过6成，住宅市场的梯级消费格局正逐渐形成。
经纬地产市场调研部通过跟踪、监测后发现，广州市1-9月商品住宅的批准预售为486.32万平方米，户均面积约为122平方米，比去年全年增加了10平方米左右；1-9月商品住宅的成交面积为705.62万平方米，成交均价6188元/平方米，比去年全年约上涨了25%。
广州市商品住宅市场仍维持价格高企、户型趋大的发展趋势，且价格与户型面积已处在历史最高峰。房地产界专家韩世同指出，产品户型不断求豪、趋大，是商品住宅市场化的一个必然结果，若没有相关部门的干预，这一发展态势仍将持续下去。发展商在追求高额利润的驱动之下，加之手中的土地愈来愈少，便纷纷走上精耕细作的精品或高端路线，楼盘的定位逐渐高档化，争先恐后地将“换房族”列为目标客户群。
2003年广州市商品住宅的成交均价为3888元/平方米，二手住宅的成交均价为2631元/平方米，两者之间的“价格差”仅为1257元/平方米，不足二手均价的一半。而今年1-9月份的这一“价格差”已达2822元/平方米，几乎与二手住宅的成交均价（3366元/平方米）不相上下。一手与二手住宅日渐拉大的价格差将那些徘徊在一手住宅门外的买家推向了二手市场。
首次置业者转战二手市场
近年来无论是市场本身的走势，还是应接不暇的各项楼市政策，都不利于首次置业者购房。楼价飞涨、户型偏大已经让首次置业者举步维艰，而提高首付、加息等政策的实施更是让首次置业者有“屋漏偏逢连夜雨”的切身感受。于是，越来越多的首次置业者被迫将眼光放在价格相对较低的二手住宅市场。
统计显示，广州市1～9月份二手住宅共成交462.19万平方米，占住宅总成交面积的比例约为40%，成交均价3366元/平方米，比同期的商品住宅均价低了2822元/平方米。而2005年二手住宅的市场份额就已经占了40%左右；今年上半年由于商品住宅成交大幅放量，二手住宅的市场份额一度降至37.7%；尽管有国六条等政策出台，但在商品住宅市场价格高企的挤压下，更多的购房者特别是首次置业者转战二手市场，从而使得7～9月份二手住宅的市场份额不降反增，上升到43.9%。
业内人士指出，有一定积蓄或高收入者可购买大户新房，中等收入者可购买二手房或租房。如刚走上工作岗位的群体，可先租房来解决基本住房问题，形成租房、购买小户型或二手房的住房梯度消费。
诚然，住宅梯级消费的格局也有可能在政府的干预、调控下发生变化。根据“国六条”及“国十五条”的相关规定，未来90平方米以下的住房面积要占到70%以上，而日前公布的《广州市住房建设规划（2006～2010）》更是将这一规定具体化。如果相关部门切实执行《规划》，那么未来的广州商品住宅市场将面临变局：不但中小户型的住房将大量增加，而且价格将趋于稳定，部分区域甚至出现价格下调。届时，住宅消费的格局也可能将改变。
梯度消费要靠政策引导
日前，“梯度消费”的住房理念逐渐浮出水面，一步到位买套大房的消费观念受到越来越多的质疑。同时，依靠父母退休金购房行为的年轻人风光也不再现。取而代之的是，过度消费、超前消费受到专家的批判和不屑。此外，在政府的住房规划中，也将增加中小户型的供应量作为重点，这其中传递出来的信号：中低收入必须和中小户型划等号。
前不久，广州市发布《广州市住房建设规划(2006~2010)》(下简称《规划》)，在规划期内，广州(十区)将建11.43万套政府保障型住房，约占总套数的2成；将建24万套政府调控的中小户型、中低价位商品房，超过总套数的四成。有地产专家认为，《规划》的出台对引导市民梯度消费起到了积极作用，让生活在各个不同层次的市民都可以圆置业梦。
保障型房有利梯度消费
有业内人士介绍，目前广州的住宅市场商品房占了绝大部分比例，保障型住房的房子并不多，所以许多中低收入的市民无法圆置业梦；而最新的《规划》则很好地照顾了这部分市民的住房需求，使梯度消费越来越明显。《规划》透露，未来5年内政府将建设保障型住房11.43万套，共900万平方米，供应总量从“十五”期间的年均45万平方米提高到年均180万平方米，占住房供应总量的比重从“十五”期间的5%提高到17%，包括廉租住房、新社区住房即政府主导建设的经济适用房和部队和单位自建经济适用房三种，套型建筑面积全部控制在90平方米以内。其中，廉租住房0.92万套，共60万平方米，规划期内全部解决城市双特困家庭住房问题。
据介绍，广州“十一五”规划建设总量为5350万平方米，平均每年1070万平方米。2001~2005年，广州市住房成交总量为4290万平方米，平均每年859万平方米。也就是说，2006~2010年平均年规划总量比前5年多了220万平方米。值得注意的是，城市中心组团(含荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔六区)建设政府保障型住房4万套，建筑面积315万平方米，政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房8.4万套，建筑面积756万平方米；其它商品住房7.28万套，建筑面积801.5万平方米。就其他区域而言，番禺区政府指导下的新房套数较多，建设政府保障型住房2万套，建筑面积157.5万平方米，政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房4.2万套，建筑面积378万平方米，其它商品住房3.64万套，建筑面积400.7万平方米。
二手“豪宅”收增值税
日前，记者从不少中介地铺了解到，近日“豪宅”二手买卖的生意尤其难做，其中主因是从9月14日开始，针对“非普通住宅”( 144平方米以上的住宅)的增值税突然宣布“动真格”的了，大部分“非普通住宅”的转手都要面临多缴纳一笔税的问题。据悉，土地增值税的“悄然”开征，令正在洽谈的交易突然又面临一个变数：买家要多付一笔不小的税费。举例而言，以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。而现在，不少卖主更强调要“实收总额”，因此把这笔土地增值税转嫁到下一手买家身上时，费用骤然增加，买家一时难以承受。因此半个月来，这类争纷使非普通住宅的交易十分艰难。某中介从业员李小姐说：“其实不少豪宅买家也不在乎多付的几万块税费，只要卖主有得赚就可以了。现在影响的多是即将谈拢的项目，因为突然要增加几万元，买卖双方又要重新谈条件，假如没人肯让步，买卖就很容易谈黄了。”
对此，寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同博士认为，政府要引导的梯度消费通过对豪宅实行高额收税是最有效的。此次二手“豪宅”收增值税风波就是一个很好的例子。因为有钱人对于住宅的追求比普通市民要高，享受多了付出自然也多，这是合情合理的。