房地产界两位大佬王石先生和任志强先生公开表示房地产业并非暴利行业，王石先生给了一个语焉不详的分析，任志强更强硬地表示要主张暴利说者拿出证据，很有点辛普森的味道。而作为替房地产业非暴利说作辩护士的姜炜、董藩等也笑嘻嘻在旁帮腔：拿证据来。
本来，我也和易宪容一样，以为非暴利说可以不攻自破。他们这一番叫嚣，倒引起了一番思考：
一、暴利集团罔顾事实，已然到暗渡陈仓欲矫饰无痕的阶段，尽管他们的矫饰术并未臻完善。
二、对房地产商公然挑衅要求证据，倒也不必作道德义愤的指责，尽管他们这么做应该得到非常严厉的指责，但不是道德方面的。
三、基于现行复杂的道德状况、法律状况和人际关系，地产商是料定没有谁敢站出来作证据分析，因为这样的证据提供不免有点大义凛然作公然举报的味道。在和谐社会建设的目标下，中央政府和地方政府均不愿意看到举报之烽烟四起，导致社会不安定因素陡然增加。
以上三种情况交织在一起，倒让小老百姓们觉得束手无策，无从下手，只好愤愤地骂几句拉倒。
但是，且慢，我这个非法律、非经济专业人士，倒也在政府基层规划国土部门逗过几年，在任上也接待过国土资源部、建设部、中国人民大学土地管理系、北京大学经济地理系、中山大学经济地理系的专事土地与城市规划的研究人员，其中国土资源部、北京大学和人民大学土地管理系的研究报告我还提过意见。对土地及房地产业是否暴利问题，是有一手资料的。董藩、任志强等蒙不倒我。
其次，董藩等人是从事房地产研究的，就没做过案例研究？我倒想先看看你们的非暴利的算法和证据。任志强号称是越来越象个学者，你倒是拿出一份勉强象样的分析报告来！！王石的分析，是站在作为还有点理智的地产大佬的立场，既想掩饰地产暴利的现实，又不想明显说瞎话的“王顾左右而言他”，我倒也可以理解。
下面，我提供的证据，坦率地说，我只能姑且描述与政府土地政策相适应的城市历史上的一种客观现象，并非是司法上的呈堂证供：
在我所在的城市，93年开始大规模的城市化进程，对93年以前发生的非法转让土地作了一次“大赦”，即以历史用地遗留问题处理。有一块编号为SB-0SB的商品房用地约为50000㎡，当时地处较偏，尚不具备开发条件，即以遗留问题处理，按一般容积率1.8计，使之合法化，地价按建筑面积计280元/㎡。当时的态势是，只要土地现实拥有者A愿意交纳这个地价，政府也心满意足了。280×1.8×50000=25200000元，即2.52千万元，扣除已缴交给村里的0.4千万（村里出具证明已收0.4千万，权当是政府征地款），则A向国土局缴纳2.12千万，即于95年拿到了合法的《土地出让合同》。
A拿到《土地出让合同》后，因为SB-0SB地块周边基础设未完善，加上A自己并无真正的开发实力，于99年私下转卖给B。这时城市建设飞速发展，该地处在勉强也能开发，但未完全成熟的阶段，这个时候，城市的建设用地也出现有点紧张的局面，加以99年1月1日新《土地法》实施，对土地紧缩政策的讯号，有点远见的开发商还是敏感到了。B是一家国营房地产企业，以4.2千万的名义与A签订了《合作开发协议》，实际上是由A彻底转手于B。作为国营地产公司，拿到该地后只是作为土地储备，随着私人房地产公司迅速发展，该国企都一路走衰，一直未有正式对该地开发的准备。到04年底，该国企难以为继，只好改制，而手中的土地就作为变卖贴现以安顿吵吵嚷嚷的老员工。在守护和完善该地块手续的过程中，该国企陆续也投入了近500万元，其中一度短期出租给一家建材公司，但该建材公司赖皮，不但拖交租金，最终还欠下当地政府约200万元的水电费，该国企出租该地可以说是没落什么好处，除了具体经办人员捞了一点个人好处之外。
04年底国企改制风潮正急，该国企B实在无心也无力继续开发该地块，尽管该地块周边的基础设施已经完善。有一家私人公司C，看中了时机，经与B多次协商，B同意与C合作开发该地块，C作为投资商，B作为老牌资质的开发商。B以国企的名义继续完善手续，向政府申请将容积率提高到2.6。政府考虑到原来的历史用地遗留问题的处理，1.8的容积率是纯属拍脑袋的，故也十分爽快同意该地块按2.6的容积率完善手续，所提的设计要点中包括一个幼儿园（800㎡）、一个社区中心（200㎡）、邮电所（80㎡）、垃圾站二个（各20㎡）。签土地合同时，总建筑面140000㎡，补交的地价是指容积率由1.8提高到2.6的那部分，按市场（基准地价680元/㎡）地价补交，（2.6-1.8）×50000×680=28800000元，即以B的名义由C实际出资再补交2.88千万给政府。这样，到该地块真正进入开发，B+C合作开发投入的土地成本就是42000000+28800000=70800000元。
而政府收到的地价是2.12+2.88=5千万元。
其中有2千余万元明显是被A赚走了，历史上，许多有点眼光、通过关系从村里非法买地的人就是赚这个钱。B和C合作开发过程中，可能还要投入一部分不可明言的成本，其中有B公司的经办人私捞，以及向政府公关的费用。以这宗相对简单的土地交易来说，不可见成本应该不会太多，其中的一部分还可能在A所获部分中再分配一点给B公司的经手人。
另外，从土地成本的计算来说，B+C公司合起来算，比较好算，相对简单，因为即使C要向B公司的决策、经办人行贿，也可算作是一种人工成本。但若以C单独来算，则不可见成本要大得多。因为面临04年底的房地产大势，要想让B乖乖同意与C合作，可能在帐面之外要支付数百万的成本，这里我们假设达到1000万。我想，超过这种数目，恐怕B公司的头也不太敢了（这是以媒体公开的某国企老板受贿情况为参照的）。至于C另外明转多少钱给B，是不必计入成本的，因为对于B+C的成本来说，这部分钱是内部流通，未消耗掉，但单独以C计，则是该当作成本。
B+C公司合作开发到05年初开始卖楼，房价逐渐上扬，由刚开始定位的5200元/㎡涨到6500元/㎡。B+C公司卖掉第一期40000㎡住宅后果断惜售，转而半年后即05年9月第二次开盘，楼价涨到均价7300元/㎡，则该楼盘至06年1月卖完，共收入：
40000×5200+100000×7300=738000000共9.38亿。
其中土地成本：0.708亿+0.1亿（不可见）=0.808亿
建设成本：14万㎡×1750元/㎡=2.25亿（其中包括建筑工人工资）
广告：0.2亿
设计：0.04亿
除地价外资金成本：0.4亿（包括从90年代初拿地时压下资金的利息，及几手转让过程中相继投入资金至06年1月产生的理论利息。）
员工工资：0.4亿（包括高薪的地产公司人员工资，董事长除外。）
税收：0.62千万
后续物业管理预留0.3亿
总成本为3.17亿，净利润：6.36亿
也就是说B+C公司先后投入大约3.17亿，就获得6.36亿的纯利润。对于B公司来说，利润率肯定是不高的，因为作为国企，在利益分成上从一开始就处于劣势，但私人企业C是肯定大发了。
以上数据是其本可靠的。我不知道这些数据如何组合出一个非暴利的证据来。
这里举的例子是多年以前拿地，经过历史遗留问题处理后，进入房价高涨期的暴利之案例。其实，参与05-06房价暴涨的土地有许多是这样的“历史遗留问题”用地。这种地不论多么复杂地转手，进入开发期，其地价也一般在1500元/㎡上下，本案是1416元/㎡，而卖的房子到了7300元/㎡。
至于近年拍卖得来的地，若拍到2000元/㎡，房子一般均卖到8000元/㎡以上，拍到3000元/㎡的房子必是万元/㎡以上。
在这个问题上，王石和任志强的表态，倒也不必多说，问题是姜炜、董藩等人的说辞，那份揣摸无人敢举报所以敢作辛普森状的心态，真的让人很恶心。你们不是做房地产研究的吗？难道你们的研究成果只是用来替房地产商掩饰暴利作遮盖布吗？倘若你们未作研究，未掌握第一手数据，就敢这么说，也忒大胆了，倘若做了研究，心中有数还这么说——我就不说了。
其实，要证明房地产业为暴利并不难：一是各地纪检和司法部门随便拿一个已判的案子中有关数据算一算就出来了；二是各类中介、地产专家均可算出，包括地产博客中的许多写手，但牵涉到他们曾经和正在服务的主顾，投鼠忌器；三是房地产开发商自己很清楚；四是纷纷投入房地产的制造业商人们肯定作过翔实的调查分析；五是银行系统非常清楚各种细节；六是公众根据地产人物上富豪榜的数量、位置和速度，作大致的判断也没错，其实经济学家、尤其是经济史专家也常常这么判断。
任志强、姜炜等人的表演，既有辛普森式的得便宜卖乖，也有索罗斯式的进步意义，他们充分警示大众，仅靠公众愤怒的道德说教是治不了社会顽疾的，要靠制度。而良好的制度需要公众有足够的智慧。有什么样的民众，就有什么样的政府，就有什么样的制度。所以，我这里要提醒大家，清华教授仅骂开发商离人民利益而去的说法是不切实的，是人民自己的愚蠢使国家、社会和人民自己遭遇尴尬。