社会学家孙立平先生在评析公共政策的制定与实施时提出了一个有意义的概念--可治理状态，着重关注的是一项政策的可行程度，是从操作层面来衡量与评价政策质量与有效性程度的基础指标。可行性，是指一项政策在实践层面的可实施与可操作性；以及在这一过程中所具有的能动调整机能。显然，可行性是公共政策有效性的基础。
以这样的思路来观察房地产宏观政策是有意义的。比如，九部委联合颁布的“国十五条”，绝大部分都属于宏观政策，假如不去研究其实践层面的可行性，政策的科学性与有效性就有可能打折扣。
从中举两个例子来说明这个问题。比如政策中最近广受热议的新开工项目必须要有70%以上建筑面积在90平米以下小户型的规定，从政策的用意上是为了增加住宅的供应量，改善供应结构，节约较为稀缺的城市土地资源，出发点毋庸置疑，但在实践中的可行性恐怕需要认真评估。对这一规定，首先反弹最大的是开发商。产品战略是开发企业的核心战略，这项规定实际上界定了开发商开发的住宅产品结构，损害了开发商自主经营的权利，使得开发商很难面向差异化的市场需要开发差异化的产品，而只能面向一致化的规定去复制一致化的产品，损害了开发企业最具活力的动力机制，使开发企业回归为一个计划供应单位或复制产品的加工厂，同时也对开发企业的发展战略、赢利模式、产品质量、技术升级、人才结构等产生系列的负面影响。开发商所谓的“沉默”不是无话可说，而是不知所措。放大到城市这个更大的界面，可以预期，如果这项政策真的以行政命令的方式强制执行，相当数量的开发商可能会以市场化的方式来回应：或者选择退出市场，或者将损失的成本转嫁到产品质量等方面，并形成与政府的持续搏弈，加大社会的交易成本。这种情形，必然会削弱市场化的城市开发动力机制，影响到中国城市化的进程及经济的发展。另一方面，对各个城市而言，条件千差万别，经济结构、人均收入、城市化程度差异极大，注定了城市发展战略、目标及功能的不同，一律化的户型政策将使城市规划失去功能层面的意义，重回审批制，势必损害城市功能的有效布局，对地方经济与社会发展形成负面效应，这当然也是负责任的地方政府所不愿看到的局面。因此，地方政府同样缺乏推动的动力机制。当然也有例外，而拥护的背后有政治表态的需要，也有这种计划性的政策所带来的权力寻租的可能，这已经超越了经济意义的范畴。如此发展下去，则可能是对以市场化为主导的城市资源配置与城市发展模式的颠覆，意味着改革可能出现倒退。再比如，期望采取综合评标的方式来替代目前价高者得的土地出让方式，政策的用意也是好的，但在实践中同样难以执行。所谓的综合评价其实是没有标准的。原因在于，在现有体制下，评标者不可能是理性的决策者，对城市土地这种稀缺资源的市场价值不可能有理性判定；同时，评标程序也很难是理性、民主的程序，很容易回复到集权寻租模式中，而这样的模式在计划经济时代就何曾相识。国土资源部门的抱怨，开发商的消极回应，都在情理之中。
既然上述政策与实际的可行性都有相当差距，需要问的是，这些的政策是如何制定出来的，出发点是什么，依据在哪里，谁是解释者，谁是执行者。“国十五条”的政策绝大多数都是涉及城市开发与发展政策，但执行的主体其实并不在九部委，而在地方政府，利益相关者包括开发商、银行、民众等，而恰恰执行主体与利益相关者，并没有参与政策的讨论与制定，政策制定的分割性与封闭性使政策的导向性、合理性与可行性都缺乏相应基础，从而很难进入“可治理状态”。
可以看到，政策制定的机制是政策的科学性和有效性的基础，关键的一点就是要建立起由各方参与的、开放型的利益协商机制。如同建国初期政治转型期中国共产党需要通过政治协商制度来凝聚共识一样，在市场经济的转型期，政府同样需要通过建立利益协商机制来凝聚共识，协调各方利益主体的关系，保障各方的合法权利，调动各方主动参与的积极性。市场经济发展到今天这个阶段，任何重大的政策调整事实上已不可能以一相情愿的主观愿望为转移，而必须考虑到现状下的实际运行机制。以房地产市场而言，早已不是由政府纵向控制的行业市场，而是城市开发与建设的一个有机组成部分；也不仅仅是满足居民住房需要的住宅市场，同时也是关系到城市产业结构调整与经济发展的商用物业市场；已经不是一个计划性、垄断性的市场，而是由众多经济主体参与并推动的市场。在这种现状下，任何市场游戏规则的重大调整在各参与主体缺位的情况下，或利益过分失衡的情况下都不可能成功。
当然，仅仅有了好的政策制定机制是不够的，政策的可行性与有效性还必须依赖于一系列基础制度的建立。比如，个人信息与信用制度就是一项非常重要的基础制度，经济适用房政策的失败，其重要原因正是由于缺乏甄别个人收入与住房信息的系统，从而导致强者恒强，进一步拉大了居民住房水平的差距。这项制度如果不能尽快建立并有效运行，即将推出的廉租房政策也很可能重蹈覆辙。另一项重要的基础制度是统一的房地产信息发布及解释制度，目前房地产市场信息混乱，对许多房地产市场的基础指标无论在统计口径上，还是解读方式上都差异巨大，甚至权威的政府部门之间都有明显不同解释，比如对商品房空置率、空置面积的多重解释就是突出的一例，这种情形已严重影响了公众的正确认知与判断，形成了混乱不安的社会心理环境，同时也影响到决策层对形势的正确判断，对政策的制定与执行产生相当负面的影响。
利益协商制度、个人信息与信用制度、权威的房地产基础信息制度都是房地产运行的基础制度，是房地产良性、有效运行的基础保证。在此基础上，还应清楚地看到，房地产市场是地区差异化巨大的市场，又是区域经济与城市发展的有机组成部分，在政策的制定与执行过程中，需要给地方以差异化的弹性与调整的空间，尤其要将微观实操层面的内容，如户型政策、廉租房政策等交由地方来作出差异性的调整，才能确保政策的科学性、可行性与有效性。
只有逐步完善这些基础制度的建设，推进房地产基础体制的改革,房地产的发展与调控才可能逐步进入“可治理状态”，否则，“一相情愿”只会变成“得不偿失”。