中国银行日前首次引入“期权”概念的固定利率房贷产品，为日渐疲软的房贷市场添加了一把火。
该行的固贷产品对3年期固贷利率增加了期权选择，允许办理第一个3年期固贷时，可选择下一个3年期的固贷期权。3年后，如利率上升，则有权选择下一个3年内继续享受原固贷利率水平。
不过，11月16日接受采访的深圳中原地产总经理李耀智认为，“这种方式对市场会有一定的吸引力，但是效果有多大很难说。”因为这种模式需要3年里央行至少再上调2次利率，客户的期权费才不会白交。
提前还贷潮愈演愈烈
据中行相关人士介绍，该行的固贷产品包括3年和5年期两种，利率分别为5.62%和5.78%，在贷款期限内可以固贷与浮贷结合。与众不同的是，中行对3年期固贷利率增加了期权选择。
业内人士分析，固贷对银行最直接的益处就是，可以抑制愈演愈烈的提前还贷势头。据悉，下一步，固贷业务最长贷款期限有望突破20年，同时，在设计上固贷产品将更具灵活性，各种组合模式将越来越丰富。
以深圳为例，目前，深圳的房地产市场已经出现成交价与成交量双双下跌的局面，购买者持币观望的气氛更浓，搜房网国庆期间的网络调查表明，70.07%的购房者认为房价将持续下跌，另有6.85%的购房者则认为房价会先涨后跌，只有8%的买房人认为房价还会持续上涨。这决定了个人房贷业务的增长缺乏基础。
央行几次的加息及市场上的加息预期，将导致年内再掀个人房贷提前还贷潮。尽管各银行普遍抬高了提前还贷的门槛，加收违约金，但从以往经验看，提前还贷难以阻挡，尤其对1年以上的存量房贷很难产生约束作用。这意味着个人房贷的存量与增量都告急，银行贷款余额将出现负增长。
因此，各银行间围绕个人房贷的同业竞争也明显升温。在挽留客户方面，各银行争相推出循环贷款，将被抵押的房产资源盘活，以此挽留老客户。在房贷延续疲软行情之际，入市门槛曾经很低的固贷市场，竞争不断加剧，与期权、混合利率等挂钩的新产品不断涌现。
中国建设银行深圳分行相关人士称，虽然固定利率房贷并不能代替浮动利率房贷，但随着今年的两次加息，该行固贷业务已行情看涨，目前固贷业务已经达到该行房贷总量5%。
存在风险 效果难料
尽管期权固贷让消费者多了一种选择，业内人士认为，能否给银行带来盈利，还有待观察。
记者从中行了解，选择期权固贷，贷款人需要向银行支付一定数额的期权费。客户如果与中行签订下一个3年期的固贷期权，以保证下一个3年的固贷利率保持目前的5.62%水平不变，将为此支付贷款总额0.72%的期权费。那么，届时期权得以执行的必要条件是，3年后市场利率水平至少需上涨0.24个百分点以上。如果再将客户提前支付的期权费的利息成本以及本金减少等因素计入，那么，未来3年内的市场利率应上涨0.36个百分点以上。按央行每次加息幅度为0.18个百分点，3年里央行至少需再上调两次利率，客户的期权费才不会白交。
“固贷方式香港也有，但并不流行。”李耀智表示，因为，香港的利率是浮动的，有升有跌，因此，一般贷款人不愿选择固贷方式。
他认为，这种方式在内地会有一定市场，因为目前各方都是预计内地未来利率还会上升。利率上升，从中长期来看对还款的影响还是比较大，因为增加的还款额累计起来还是会比较高。
但是，也有观点认为，固贷期权对银行和贷款人双方都有一定的风险。一位银行的个贷中心负责人表示，在加息起步阶段，5年以下短期限的固贷产品并不能给银行带来多少利润，反而可能加大银行的机会成本。如果长期利率为升势的话，那么越早推出固贷产品的银行，就越可能面临亏本。而如果未来的市场利率下调，那么，客户手中的期权将变得毫无价值。
消费者目前对于固贷期权并没有表现出太大的热情，记者在深圳售楼部向正在选房的部分人士了解他们选择的还款方式时，大多人士表示，会尽可能提前还贷，至于固贷期权，暂时还不会考虑。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：朱蕾)