上海一手房和二手房市场正逐渐形成比翼双飞的发展格局。以一手房市场为主的格局已经逐渐被打破，不少市中心地区二手房市场份额已经开始超过一手房，在一些成熟板块一手房和二手房市场相互补充，满足了不同的市场需求。这是中原地产最新研究报告得出的结论。
普陀和虹口一手房价格低于二手房。普陀和虹口两区目前一手房新增供应量大多集中在内环线以外，二手房交易则主要集中在内环线以内。以虹口区为例，该区住宅物业价格跨度较大，既有北外滩板块单价在2万元以上的高档公寓，也有凉城板块单价在1万元左右的普通住宅，不过在该区内环线以内，土地供应紧缺，市场成交主要以二手房为主，均价一般都在每平方米1.5万元以上。一手房供应绝大部分位于内环线以外，成交均价在每平方米1万元左右。因此从成交均价来看，该区域二手房成交均价要高于一手房，这种价格差异更多地反映出区域内房源的成交结构，两个市场互补，满足不同购房者的需求。
市中心二手房价格低于一手房。浦东和徐汇两区一、二手房成交价格差距不大，原因在于这两个区的一、二手房成交分布较为均匀，不存在分别集中在不同价格段的问题，且这两个区域外围地区住宅成交量都比较大，在一定程度上稀释了其他档次物业成交对均价所带来的影响。静安、卢湾和长宁三区作为高档楼盘聚集区，近两年来住宅项目的档次不断提升。在二手房市场上，交房较早的楼盘在品质上与目前的高档住宅相比要逊色不少，因此单价也相对较低，二手房价格往往要低于一手房。如卢湾区目前在售的新盘翠湖天地二期，单价达4至6万元；而该区二手房成交多集中在南部板块，单价仅1.5至2万元。长宁区一手房成交中，新华路板块的高档住宅占据了较大比例，华山夏都单价达3万元；而该区二手房成交主要集中在天山和古北板块，单价基本都不超过2万元。
市场总体成交仍以一手房为主。目前一手房成交为市场主导的区域包括黄浦、浦东和闵行。浦东和闵行两个区面积较大，在中环线以外的区域正处于发展阶段，市场供应以一手房为主，且在整个区域中占据较大份额，因此这两个区的一手房交易量超过二手房。在市中心地区中，目前黄浦区是一手房供应量最大的区域，其供应比例超过总量的50%，二手房需求不如静安和卢湾来得旺盛，因此市场成交也以一手房为主。而一、二手房成交都比较活跃的区域包括闸北、卢湾、长宁和杨浦。上述四个区域目前一、二手房成交量之比基本都在1∶1，就区域内成交分布来看，闸北、长宁和杨浦三区属于同一类型，即各板块一、二手房成交差别不大，卢湾一、二手房成交分别集中在不同的板块，显示出市场的不同需求。
成熟板块显现互相竞争关系。总体上来看，目前本市一、二手房市场都处于发展阶段，因此在成交量和成交价的变化上都遵循同样的发展趋势。但是在一些市场成熟的板块，一、二手房之间已经开始出现了相互间的竞争关系。以二手房价格对一手房成交量的影响为例，在一、二手房供应都比较充裕的区域，两者具有较强的替代性，因此二手房价格与一手房成交量表现出较强的正相关性，大部分区域二手房价格与一手房成交量的相关系数都能达到0.6以上。如静安区二手房供应量较大，大部分为次新房，与一手房形成了竞争关系，二手房价格与一手房成交量的相关系数高达0.74，与其相类似的还有普陀区的内普陀板块和闵行区的莘庄板块。
(作者：贺理铭)