2006年11月14日，北京地税局出台了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地[2006]456号），该文件对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，并于2006年12月1日正式实施。这一政策的实施，对于二手房市场来说又将是一个考验。
早在1993年，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，国务院就发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。而1995年财政部国家税务总局发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）更是对土地增值税的征收范围、税率、计算方法以及政策减免等执行细则做出了明确规定。此次重新提出是国家对房价宏观调控的延续，可称之为“并非新政的新政”。
●为避税消费者抢在12月前过户
2006年11月15日是土地增值税政策出台的首日，虽然客户的咨询量略有增长，但是，整体来看反应还是比较平静。据“链家地产”统计资料分析，11月15日的客户咨询量相比11月14日略微上涨，增长幅度在12.3%，而房源挂牌量和客户登记量均没有增加，与昨日基本持平。
“链家地产”市场研发中心认为，之所以消费者的反应相对比较平静，一方面源于消费者对于政策的了解需要一个时间过程；另一方面，今年政策频出，消费者对于政策的理解力和接受力在逐步增强，能够以越来越理性的心态来面对政策，因此对于新政策的出台不会做出过激反应。
据“链家地产”反映，政策出台的当天总计有十多个已成交客户要提前过户，避免土地增值税的征收触及到自己的利益，即使有些房产可能不在土地增值税征收范围，但还是以提早过户最为保险。
●普通住宅不受影响，非普通住宅再交易成本进一步抬高
对于普通住宅的消费者大可不必因为土地增值税急于过户或买卖，因为“普通住宅是免收土地增值税的。”北京地税局刘先生表示，“尽管本次下发的《通知》并没有提及减免的相关规定，但之前国家及北京市出台的相关文件已经对此做出过规定，因此会按之前的规定执行。”
21世纪不动产市场专家告诉记者，比如，在1995年财政部国家税务总局的《实施细则》中已对免税政策做出了详细规定：凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，才按规定计征土地增值税；此外，针对普通住宅免征土地增值税。
关于《通知》对于二手房市场的影响，21世纪不动产分析认为，《通知》将会在一定程度上抑制高端二手房市场中的短期交易行为，对于以次新房为主的高端二手房市场，短期内交易将会受到影响。
目前，北京市场中的高端项目由于一系列调控政策，其投资回报已有所下降，这在租赁及买卖市场都有反应，比如高端物业的投资回报已基本回落至6％－8％。那么，从目前来看，增值税影响的恰恰是高端物业的交易成本，将会进一步挤压高端物业投资者的利润空间。当然，5年以上的高端物业也不受影响。
●目前只有东城、通州征收土地增值税
据“链家地产”市场研发中心咨询北京各个区县的土地增值税征收情况来看，目前除了东城和通州两个区一直在征收外，其他区县对个人转让二手房均没有征收；而从东城和通州两个区的土地增值税征收标准来看，也存在一定的差异。东城区对于普通住宅免征，非普通住宅5年以上的减半征收；而通州区对于面积在140平方米以上需要先评估，如果评估价高于成交价，免征；如果评估价低于成交价，需要征收，同时没有按照普通住宅还是非普通住宅进行划分，也没有年限的规定。
最后，“链家地产”市场研发中心认为，虽然目前北京各个区县对于土地增值税的征收存在一定的差异，但是在此次土地增值税新政的催动下，相关的征收细则也将会重新明确。同时，买卖双方为减少交易成本，在未来几天，过户量将会继续增长。进而带动11月份的成交量放大，但进入12月后，成交量会出现一定程度的萎缩。
另外，从房产的价格来看，由于目前北京依然处于卖方市场，而土地增值税依然是交易环节的一种税费，那么卖方可能会将税费转嫁到房价当中，或者直接由买方承担，亦或者买卖双方共同承担，但是，不管哪种方式，均会在一定程度上拉高房价。
●案例解析：哪种土地增值税缴纳方式更省钱
从此次北京地税局出台的土地增值税征收政策中，虽然将扣除项目金额分成两种情况，其一是“凡能提供购房发票的”为一种扣除标准；其二是“凡不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的”为另一种扣除标准；但无论是哪种扣除标准，均按照增值额的四级超率累进税率执行。第二种土地增值税的征收方式就是核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。
在未来土地增值税的缴纳方式过程中，有两种方式可以进行选择，究竟应该选择哪种方式更省钱，将成为部分消费者关注的焦点。
假设张先生于2004年以100万元购买了一套房产为非普通住宅，2006年12月将以140万来出售。
1.张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为14000（1400000×1%）元；
2.如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为100万，那么可扣除：
原值：1000000；加计金额：1000000×5%+1000000×（1+5%）×5%=102500；税金：契税为30000（1000000×3%）元，转让时缴纳的营业税为77000（1400000×5.5%）、个人所得税按核定方式缴纳为14000（1400000×1%），印花税700（1400000×0.05%）。
那么该套房屋的增值额为：
1400000-1000000-102500-30000-77000-14000－700=175800元，未超过扣除项目金额50%，按照30%的税率计算，175800×30%=52740元
很明显，在条件允许的情况，许多消费者会选择按1%缴纳土地增值税。
●链接
北京市基准地价级别划分范围
根据2002年12月4日北京市人民政府京政<2002>32号公布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》，北京市居住用途的基准地价级别范围分为十级。
一级
西单北大街-西四南大街-西四北大街-地安门西大街-地安门东大街-张自忠路-东四北大街-东四南大街-东单北大街-崇文门内大街-崇文门西大街-前门东大街-前门西大街-宣武门东大街-
宣武门内大街-西单北大街；所围地区及繁华边界路段外侧地区。
二级
广安门内大街-广安门北滨河路-西二环护城河引水渠-三里河路-西直门外大街-北二环路-东直门北大街-东直门外斜街-东三环北路-东三环中路-通惠河-广渠门北滨河路-广渠门内大街-珠市口东大街-珠市口西大街-骡马市大街-广安门内大街；周围地区除一级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。
三级
劲松路-广渠门南滨河路-方庄路-群星路-蒲黄榆路-永定门东滨河路-永定门西滨河路-右安门
东滨河路-右安门西滨河路-丽泽路-莲花河-西三环中路-太平东路-万寿路-永定河引水渠-西翠路-八里庄路-蓝靛厂路-蓝靛厂北路-北四环西路-万泉河路-圆明园路-清华西路-中关村北大街-成府路-志新路-八达岭高速路-北四环中路-北辰东路-大屯路-北苑路-北四环东路-惠新西街-樱花园西街-北三环东路-西坝河-霄云里南街延长线至亮马桥路-枣营路-朝阳公园西路-农展馆南路-甜水园西街-金台路-西大望路-建国路-金台西路南延长线-京秦铁路-东三环中路-东三环南路-劲松路；所围地区除一、二级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。
四级
1.西四环中路-北太平路-永定路及其北延长线-杏石口路-旱河路-闵庄路-西五环北路-香山路-北五环西路-中关村北大街-林业大学北路西延长线-双清路-清华东路-大屯路-北小河-小营路北延长线-小营北路-关庄路-北四环东路-东四环北路-东四环中路-朝阳路-十里堡路南侧延长线-通惠河-西大望路-松榆南路-武圣路南延长线-周庄路-南三环东路-南三环中路-南三环西路-菜户营南路-莲花河-凉水河西延线-西三环南路-西三环中路-莲花池西路-莲花河-西四环中路；所围地区除一至三级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。
2.望京地区（望京西路-湖光北街-宏泰西街-宏泰东街）。
3.酒仙桥地区。
五级
1.北五环中路-北五环东路-东五环北路-东五环中路-京秦铁路-东四环中路-东四环南路-南四环东路-南四环中路-南四环西路-西四环南路-丰台西路-程庄路-小屯路-吴家村路-八宝山南路-鲁谷路西段-西五环中路-香山南路-香山脚下-东马连洼北路-上地三街-小营西路-北五环中路；所围地区除一至四级地价区外的地区及繁华边界路段外侧地区。
2.清河居住小区。上地高科技园区、国家级软件园区。北苑居住小区。
六级
1.朝阳、海淀、石景山区除一至五级地价区以外的地区。
2.丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区。
3.通州区人民政府所在地中心区。
4.大兴区人民政府所在地中心区及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区。
5.昌平区人民政府所在地中心区及龙城花园、回南路、太平庄以南地区。
6.顺义区人民政府所在地中心区及天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区。
七级
1.丰台区永定河以西地区。
2.昌平、顺义、通州、大兴区人民政府所在地建成区除六级地价区外的地区。
八级
1.房山、门头沟、怀柔、平谷区人民政府所在地建成区。
2.密云、延庆县县城建成区。
3.规划市区外除五至七级地价区外的市级开发区和主要建制镇。
九级
市域范围内，除一至八级地价区外的平原地区。
十级
市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区。
普通住宅与非普通住宅在契税、营业税和土地增值税上存在差异
（1）契税：普通住宅按成交价1.5%缴纳，非普通住宅按成交价3%缴纳。
（2）营业税：5年以外出售的普通住宅不用征收营业税，而5年以外的非普通住宅需要按买入卖出的差额征收营业税，税率为5.5%。
（3）土地增值税：据市场部咨询各城区地税局后了解到的信息：目前只有东城区、通州征收土地增值税，而东城的征收办法为普通住宅免征，非普通住宅5年以上的减半征收。在12月1日新政策执行后，关于普通住宅以及非普通住宅如何征收，市场部将继续跟踪关注，为大家提供及时准确的信息。
(作者：周宏)