最近，北京银监局重申央行“121”文件中“楼盘封顶前不办按揭”的规定，并强调要严格执行。而早在7月份，建设部、发改委、工商总局曾联合发出通知，对商品房预售许可、商品房预（销）售活动的动态监管等方面加强管理。结合这些动态分析，期房预售制的问题必然再次被舆论提出，又一轮争论在所难免。
“先贷后建”惹弊端
碰撞与对立的根源在于开发商是期房制的最大受益者，购房者则多是受害者。在司法实践中，单个购房者在资金实力、法律经验、社会关系等方面明显弱于开发商，开发商会充分利用自己各方面的优势，在购房合同中塞入许多不利于购房者的条款，并掌握这些条款的最终解释权。一旦对簿公堂，购房者通常处于相当不利的地位，很难在诉讼中取胜。同时，银行也是期房预售制受害者，假按揭成为不少开发商诈骗银行的常用手法，以至于银行认为最保险、回报最高的房地产按揭贷款也出现了大量不良贷款。这也就是央行研究小组建议“改期房销售为现房销售”的背景。
现行期房开发模式的弊端用一个词来概括，就是“先贷(先预售)后建”，即开发商首先获得银行贷款和期房预售购房款，尔后再用银行贷款和期房预售购房款进行期房开发。期房预售就是把期房开发风险主要转移给银行和购房者，在期房整个开发过程中，由银行和购房者承担主要的资金风险，开发商动用的自有资金不多，风险很少。在现行的先贷(先预售)后建模式下，开发商不承担资金风险，也就意味着失去约束。可以说先贷(先预售)后建是期房制各种弊端的根源，已严重影响了房地产市场的健康发展。
“先建后贷”让开发商承担风险
现在距1994年建设部出台《城市期房销售管理办法》已经10多年，当时的环境和背景许多已时过境迁，如果不取消预售制，那么针对现实对这个管理办法进行改动就势在必行。
2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，《意见》针对房地产市场存在的一系列问题，出台了一系列具有强制性和操作性的政策措施。其中一项政策是“项目(自有)资本金比例达不到35%的房地产企业，银行不得发放贷款”。此政策虽好，但落实起来有一定难度，银行如何才能证实开发商自有资本金比例是否达到35%？如果去查开发商的银行账户，开发商完全可以东挪西借“凑足”35%自有资本金，因此去查开发商的银行账户并不是一个可靠的办法。那么，完全可把此项政策落实与完善期房制结合起来。
既然先贷(先预售)后建是期房制各种弊端的根源，那么要完善期房制就必须废止先贷(先预售)后建开发模式，通过“先建后贷(后预售)”新模式来完善期房制。“先建后贷”的最大特点是分期，即结合施工进度实行分期质检、分期贷款、分期预售，在此结合一个例子来说明如何分期。
某开发商要建设一幢6层商品房，按现行的先贷后建期房开发模式，开发商可把地皮抵押给银行，先一次性获得全部抵押贷款再开工建设。但今年6月1日后，要求项目(自有)资本金比例最少达到35%。即使开发商弄来了地皮，银行也应拒绝办理土地抵押贷款。既然你开发商认为项目(自有)资本金比例达到35%及以上，那你开发商就应先建后贷。顾名思义，“先建”是指开发商先用35%自有资金先期进行6层商品房中第一、二层建设，这个建设不是仅完成一、二层框架，而是所有细节都要完成，基本上可以直接住人。尔后由地方政府建设主管部门的建筑质量检验机构来对已基本完工的一、二层商品房即第一期工程的建筑质量进行严格质量检验，验收合格后，才准许开发商以相应的地皮向银行办理抵押贷款。同时才准许开发商办理期房预售许可证，出售期房。要强调一点的是，即使银行可以给开发商办理抵押贷款，即使开发商可以预售期房，也必须是结合施工进度分几期办理。具体讲，银行不能给尚未完工的三至六层商品房建设提供所需全部贷款，也就是说贷款不能像过去那样一次性地全部提供给开发商，最少分两期提供。银行提供第一期贷款额只能满足开发商建三至四层商品房的需要。期房预售不能预售尚未开工的三至六层全部期房，同样是分期预售。以此类推。作为六层商品房，建筑质量检验、银行贷款和期房预售许可证可结合施工进度分两期办理，高层商品房自然应分多期办理。
这种期房开发新模式，由于开发商自有35%资本金投入在先，质检在先，取得抵押贷款和期房预售款在后，与现行先贷后建开发模式相反。开发商将很难把风险再转嫁出去。
釜底抽薪才能治本
劣质楼盘大量出现与现行的先贷后建期房开发模式密切相关，住房完工后再对建筑质量进行检查，即使发现建筑质量问题，开发商早已把期房销售一空，银行贷款也已花完，银行和购房者对开发商是奈何不得。
如果把先贷后建改成先建后贷，这种新模式要求开发商自有35%资本金投入在先，也就意味着开发商不仅要与购房者、银行一样承担风险，而且要首先承担风险。因为一旦开发商自有35%资本金所完成的第一期工程(如上面六层商品房中的一、二层)经检验建筑质量不合格，既不能获得银行贷款，也不能预售期房，无法进行下一步施工，开发商必将承受倾家荡产的损失。在先建后贷新模式下，开发商所获得银行贷款和期房预售许可证都是结合施工进度分期办理的，上期工程制约下期工程，一期紧扣一期，在期房整个开发过程中始终对开发商形成一种监督和制约机制，防止其违法违规，换句话说要让开发商全程承担期房开发风险，再黑心的开发商也不敢在建筑质量上忽悠购房者，否则蒙受巨大损失的只能是自己。
近几年，国务院及相关部委虽每年都下达整顿治理房地产业的文件，但始终收效不理想，一个重要原因就在于没有触及现行期房开发各种弊端的根源即先贷后建，整顿来治理去，开发商依旧通过先贷后建来逃避风险、不承担风险，房地产市场整顿治理怎么可能收到好的效果？
现行的先贷后建期房开发模式在相当程度上降低了房地产行业门槛，甚至很多开发商往往把90%的精力用于向政府官员、银行行长进行商业贿赂，仅用10%的精力用于住房开发，精力如此不对等，开发商哪有精力抓建筑质量和建筑节能？高官落马，银行坏账，购房者倒霉，这样的恶性循环周而复始。釜底抽薪是解决严重问题的好办法，那么先建后贷的期房开发模式就是可以抽掉不良开发商釜底之薪的好办法。
（作者供职于成都益林管理咨询公司）
(作者：刘云)