我国住宅建设自改革开放以来持续高速的发展，成功解决了城市住房紧缺问题，在解决住房问题上取得显著成绩和进步。虽然从总体上来看，我国住宅建设取得了突出成果，但是与发达国家相比还处于“粗放型”发展阶段，住宅建设与发展中的矛盾日益突出，面临着一些亟待解决的深层次问题。
在中国社会结构转型、城市化进程加速及住宅建设可持续发展等宏观背景下，我们应当清醒地认识到，当前中小套型住宅设计与建设的讨论、即90平方米“面积与品质”之争的背后，从其实质上来看，触及到了我国住宅发展的核心课题。我们住宅的建设和设计者能否提出新的解决设想，是当前中小套型住宅建设和设计问题的关键所在。
从日本的住宅建设经验来看，住宅建设不论在什么时代都会面临许多课题，这是住宅建设担负“社会公共性角色”的原因。20世纪60年代以来，日本住宅建设历经了与目前中国相仿的许多重大课题，与此同时，住宅设计与建设的思考模式也发生了重要的变化。日本的住宅建设和住宅设计发展中的课题大致可以归结为四个方面，这四个方面对当前我国住宅发展有极其重要的启示作用，从而让我们去深入思索中国住宅需求基本满足之后的发展方向。
低收人者的住宅供给
和老龄化课题
日本经验：20世纪以来，日本政府在《公营住宅法》的基础上实行了持久性的面向低收人群的住宅供应体系，这类住宅在面向低收人群的住宅供给和建设上发挥着重大作用。日本的住宅政策是以面向低收人者的公共住宅为中心，以租赁方式的“公营住宅”为代表。在面向低收入群的“公营住宅”建设上，除了政府主导建设，民间房地产企业也利用公共资金来建设并承担一定的任务。日本面向低收人者的住宅政策和供给有着多样化多层次的公共补助制度、房租补贴制度、住宅融资制度等公共性辅助措施体系，具有公共性质的保障制度十分完善。国家实行的租赁住宅制度实行建设费补助和房租补助，根据住房者的能力确定其房租的多少。在具体实施方面，则有着完善的面积标准（最低居住标准）与设施标准规定、功能和性能要求等技术措施。
针对老龄化社会发展的严峻现实，日本的“老龄化社会住宅”并非是要建设“特殊的老年住宅”，而是在普通住宅中考虑老年人或人老后生活需求为出发点，进行住宅设计与建设。日本全国和各地区制定了长寿老龄化社会的住宅建设计划和公共性辅助措施，积极推广“适应老龄化社会”的大众型住宅设计与建设方针。
我国现状：长期以来，我国将中等收入与低收入人群住宅供应和开发建设结合起来，面向低收人阶层的住宅供应结构和居民的需求结构不匹配，面向低收入阶层的租赁住宅严重短缺。突出问题是低收入人群的廉租住房供应数量极少、缺少建设资金。不仅公共住宅政策缺乏实施措施，和现在的实际情况脱节，并且在执行时缺乏规范和明确标准。
我国人口老龄化具有发展快、人口数量大、超前于经济发展等特点，必将使国民经济和社会发展面临巨大挑战。老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面需求也日益增长，特别是缺乏普通住宅中应考虑老年人或人老后生活需求的意识，成为住宅建设中亟待应对的课题。
启示：住宅建设应肩负起真正解决低收入家庭住房建设和老龄化社会等方面的重大社会责任。在考虑调整住房供应结构的同时，首先应制定有效的住宅政策和具体措施，多渠道的发展面向低收入群众的住房供应。全社会应提高对低收入家庭住宅建设的意识，广大设计者和建设者要高度重视住宅建设中所存在的问题，采取相关政策，解决这一严峻的现实问题。
满足老龄化社会要求的住宅建设，不仅与我们每个居住者切身利益紧密相关的大事，也必将成为影响我国住宅建设未来发展的关键性因素。同时在老龄化社会飞速发展的情况下，大力提倡符合长寿老龄化社会居住需求的住宅建设与住宅供应。
市场需求多样化课题
日本经验：为了实现每个家庭拥有一套住宅的目标，日本从上世纪5 0年代起制定了五年计划来发展住宅体系，并以住宅政策作为社会资本建设的核心内容，来制定集中统一的、有住宅建设实效性的、综合而长期的计划，出台了住宅建设计划法。在第7个住宅建设五年计划（1996~2000）中，为了充分满足需求，在国家与地方公共团体部门与民间部门各自承担自己任务的基础上，制定了各项措施。住宅建设的目标的居住标准包括引导性居住标准（以每户住户专用面积平均100平方米为目标），力争在2000年使日本全国一半的家庭达到引导性居住标准，且为优质住宅资产的建设而努力。作为日本住宅政策实施的主导，面向普通家庭的公团住宅在技术标准制定和普及引导等方面也做出了很大贡献。
日本经济的高速发展带来的开发建设热使城市中心区的地价暴涨，由于建设费用的上升和土地价格的高涨，引起了住宅价格的大幅度提高，特别是面向普通家庭的住宅建设面临困境。住宅价格与居民收人相差甚远，为了提供在价格上让普通家庭承受得起的住宅，采取公共住宅建设、引导和鼓励租赁住宅建设等政策手段，来解决住宅供给的可负担性课题（2006年日本租赁住宅占到住宅总数量的40%）。针对面向普通家庭的租赁住宅房源少和居住水准低等问题，对面向普通家庭的住宅实行财政和金融方面的支持，并在税制方面采取优惠措施。
随着家庭小型化的发展，也引起了家庭数量急剧增加。日本重视通过居住需求调查统计来观察居住的实态和供给情况，在分析近年来需求状况和市场动向的基础上，住宅建设重视本身的功能及其所能提供的服务，而不太注重住宅的面积规模，大量充裕的小面积住宅建设较好地适应了市场需求。同时，随着日本经济的增长和国民生活的富裕，人们的属性和价值观正在向多样化发展，为了满足其不断变化的居住要求，住宅按一定的比例去建设，实施“种类多而数量少”的供给计划。
我国现状：我国住宅20年的急速发展，面向中等收入普通家庭的住宅供给是“市场为主”的开发建设，商品自有住房和出售的公有住房占了绝对比重；国内大量已建成的建筑，包括新建和在建的建筑，在很大程度上忽视了可负担性的、占市场大多数的面向中等收入普通家庭的住宅建设问题。
启示：我国应从深入研究市场需求出发，制定中长期的住宅建设计划，提出包括居住标准、建设户数和实施措施等方面的住宅建设目标。根据住宅建设计划和住宅政策目标，通过政府资助，在进行面向中等收入普通家庭的住宅开发时，通过住宅供给方式的多样化和综合性措施来解决面向中等收入普通家庭的住房需求。
地球环境与城市建设课题
日本经验：战后日本高速发展的城市与住宅建设，带动了整体经济的发展，却同时造成了许多环境问题。人们反思地球环境保护课题的同时，开始思考如何去改善生活环境和提高居住质量、如何去营造住宅建设和生活方式等问题，住宅建设应符合地球环境保护的共识逐渐形成，即：将保护地球环境与良好居住环境建设相结合，针对生存环境保护的全球性问题采取综合性对策。把这种观念引入住宅建设中，成为住宅设计与建设上普遍遵循的课题。
日本积极倡导这一观念，确立环境共生住宅导则，以保护地球环境为立足点来节省资源，并达到自然与人工环境和谐共存，创造一个舒适健康的生活环境。以“环境共生住宅”为主体，制定了推动环境共生住宅发展的相关政策，大力提倡“环境共生住宅”，并实施了“环境共生住宅示范工程”。
日本的住宅建设强调与城市设计和街区设计之间的结合。城市规划是优先发展道路、公园及服务设施等，而住宅建设则在街区设计中起到积极作用。新区建设采用把基础建设与住宅建设有机结合的做法，旧城区在建设住宅的同时也大规模地进行基础设施和街区景观建设，并建设老人设施等地区性的公共设施。住宅建设不仅在公共设施建设上起到了很大作用，而且整体提升了区域和城市的生活环境水平。
我国现状：随着我国住宅建设规模和住宅存量规模的不断扩大，住宅的建造和使用已经成为国家资源消耗的重要组成部分，建筑节能是涉及可持续发展的重大课题。我国目前的住宅开发建设只是局限在住宅和小区内部视觉上的景观环境营造，不重视地球环境课题。忽视城市与街区建设的关系，“自扫门前雪”是通常现象。
启示：我国的住宅建设只能走新型发展道路，即向“环境友好型、资源节约型”的“质量型”住宅建设转折，向“资源消耗少、环境负荷小”的方向发展。正确引导有效利用资源的“环境意识”，提高住宅质量应与建设“环境友好型、资源节约型”的居住理念相结合。力求在住宅全生命周期中实现持续高效地利用资源、最低限度地影响环境，在注重节能、节地的同时，进一步加强解决环境课题的新技术及设备设施的研究。住宅建设应克服与周边环境产生疏远感的住宅缺点，保持城市活力并提高区域的居住质量。要改变当前状况，一要全社会环境意识的提高，二要有政策作为保证，三要加速实用技术的整合研究。
居住生活质量及其品质课题
日本经验：进入20世纪60年代后，日本的住宅总数已超过居民户数，住宅政策与建设理念随之发生了很大转变，即从原来的“偏重数量”转变为“提高质量”。日本在住宅生产的各个环节，每个产品、部件都有非常完善的质量保证体系。为了全面提升住宅产品的质量，日本设立了优良住宅部品认定制度，由指定的日本住宅优良部品认定中心对住宅部品进行综合审查。将质量好、性能优、价格适当、售后服务好的住宅部件认定为“BL”部件，在住宅建设中推广应用。在研究套型适度面积的基础上，设计的居住空间功能合理、布局紧凑、平面利用率高。户内空间考虑生活方式的变化，以“大公室、小私室、多空间”的思路，适应不同家庭结构、不同生活方式对居住空间环境的要求，内部具有灵活适应性。
日本的住宅设备和技术研究发展与住宅建设紧密联系，长期以来致力于住宅产业技术开发方面的协调，确定技术开发研究的重点方向和目标，从住宅工业化体系、节能化体系、智能化体系、多样化体系、高耐久性体系和环境共生体系协同攻关，进行住宅技术的开发研究。同时调动企业开发应用新产品和新技术，为实现住宅产品规模化生产创造良好的条件。日本高度重视住宅研发和设计，科研、设计、生产一体化，重点研究如何提高住宅的功能和环境质量。许多国家机构和集科研、设计、试验场、部件加工厂和施工等于一体的大型住宅生产企业，科研设备完善，技术力量雄厚，在研究和试验等方面取得了较好的成果，并建造了各种标准的样板房和试验住宅。
我国现状：住宅开发建设“面积大、效率差、品质低”是我国住宅建设中长期存在的问题。由于对市场导向下的住宅建设和设计缺乏研究，现有的住宅功能与空间尺度不合理，套型面积大而使用空间效率低，同样功能的套型之间面积可以相差数十平方米，造成与市场需求相脱节，资源严重浪费，成为大而不当的住宅。我国住宅研发和设计当前处于“粗放阶段”，在很大程度上科研设计还不能为当前的住宅建设提供相应的技术支持。虽然当前住宅的工程质量、功能质量、环境质量都有大幅度改善，但是在住宅基本的功能空间方面，尤其是在室内环境质量为主的住宅综合性能和住宅综合品质方面问题较多，高品质质量需求与住宅综合质量之间的矛盾一直是我国住宅发展中的主要矛盾。
启示：我国住宅建设正处于由“数量型需求向数量、质量并重型需求”转化的关键时期，应思索并真正认清“居住的本质是面积还是品质”的问题。应加紧住宅的研发工作，满足家庭构成、生活方式多样化和变化性的要求，注重功能与空间的经济、实用、紧凑、合理。住宅建设总体上要满足住宅的居住性、安全性、环境性、经济耐久性、社会性和舒适性的要求，重点是提高居住品质，全社会要把注意力从面积大小转向对住宅品质。在提高住宅品质方面，要实施得力的政策及措施，准确地掌握现在和将来的住宅需求结构，以适应当前的住宅建设方向。
结束语：90平方米的“面积与品质”之争引发出我国住宅发展的核心课题，是长期以来影响我国住宅设计与建设的课题，也是长期以来严重制约我国住宅可持续发展的重大问题。针对我国所面临的严峻的居住课题，满足21世纪人民日益增长的多元化的居住需求，走以品质建设为中心的可持续发展之路，将是我们转型期住宅设计与建设的必然选择。
(作者：刘东卫)