“只猜中了开头，却没想到这结局”，这段经典的电影台词用在刚刚结束的36号地拍卖再合适不过了。被誉为“北京天价地”的广渠路36号地在千呼万唤中，以城市开发集团与城建兴华地产（联合投标）26亿的成交价格“击败”了30.5亿投标的华润集团，在业界跌破眼镜的同时，“低价”成交的天价地未来能否实现低销售价？拿地原则的变化是否是2007年楼市巨变的一个信号？这些问题都成为眼下人们议论的焦点。
●楼价偏低？36号地成交引发多方质疑
据了解，“地王”招标结果是北京城市开发集团有限责任公司和北京城建兴华地产有限公司（联合投标）为朝阳区广渠路36号住宅及配套项目用地国有土地使用权招标出让中标人，中标价为人民币26亿元。照此计算，楼面价为5647元/平方米。
36号地之所以备受瞩目，原因就在北京市像这样位置绝佳、土地方正、面积适中的大块入市土地已经非常稀缺，从2003年拆迁完成后到2005年9月北京市国土局将其列入“即将入市拍卖”，再到今年10月该地块“被南北切分成两块、减半招标”以来，该地块成为了海内外开发商及投资人关注的焦点。“严格意义上讲，这块地的真正价值应该在40亿元以上”一位业内人士认为。
而痛失该地的华润置地(北京)股份有限公司董事总经理陈鹰给出的答案是“很正常，不感意外”。“广渠路36号地的出让采用的是招投标的办法，看综合分。这个规则很清楚，我想任何一个参加此次招投标的企业都应该理解，遵守并且尊重这个规则。”
据了解，此次投标报价控制在30亿元上下，是因为宏观调控的指向很明确，而且政府将“价高者得”的拍卖政策，改为“综合评分”的招标政策，防止土地价格上涨。因此，城建和城开联合体在招标文件中写明了‘意向销售价格9500元/平方米’使他们加分不少。
但根据地产开发的普遍规则，5647元/平方米的楼面价要做到9500元/平方米的销售价格，基本不挣钱甚至要赔本。因此，该地块未来的房价大多数人认为不会实现承诺。记者在某网站上看到了一项有趣的调查，在面向网民“如果你打算买房，你认为自己能买到这块地的房子吗？”的反馈显示，77%的答题者认为“不能”，同时，认为“开发商不会履行承诺卖9500元/平方米”的答题者达到80%。
另一个疑问来源于业界。有开发商对记者表示，若城开城建真的承诺9500元/平方米的销售价格，中标确实在情理之中。然而“开发利润在哪儿？”这位不愿透露姓名的开发商给记者算了一笔账：“拿地成本（楼面价）5700元/平方米，26亿元光利息每平方米差不多700元~900元，因为是高层，建安成本按照经济适用房标准也要2500元/平方米，还有其他的管理费用、营销费用、设计费等。除非有别的补偿，否则算下来9500元/平方米刚刚持平。”
“如果为了追求低价，而造出无法体现地块价值的房子，确实非常可惜。”这位开发商说出了他的隐忧。
而记者在采访城建集团一位负责人核实情况时，得到的答复是集团有统一口径，将会于近期向社会公布。
●天价地落户平价房房价归真的信号？
无论有多少质疑与猜测，但9500元/平方米的销售价格已经让人们看到了房价归真的一丝希望。从公布的内容看，中标的城建和城开对“地王”的项目定位是：满足CBD大众中等收入人群需求，开发集经济、舒适的中小户型产品为主的多元化住宅、商业、办公、公园于一体的多功能产品。类似的项目在东三环有一些，但是价格往往都在12000元/平方米左右。而附近华腾园的二手房价格已稳定在9500元/平方米左右。如果36号地能实现未来9500元/平方米销售价格，无疑对阻止该地区高房价起到不可估量的作用。
李文杰认为，房屋售价是发展商决定的，但是如果土地价格高的话，对于拆迁补偿的影响比较大。现在这块地的出让价格是每平方米5000多元，那以后这个区域的拆迁补偿就可以按照5000多来补了。从这个角度来看广渠路这块地起到了参照标杆的作用。
但李文杰同时表示，9500元/平方米的意向价格不受法律约束。而这一点恰恰是市场对这块土地归宿的最大隐忧。我们不能把它理解为价值回归的信号，如果百姓真以为明年能以9500元/平方米的价格买到这个项目的房子，到时候买不到会造成更大的混乱。
但36号地拍卖给一些实力稍逊的开发商开发项目树立了信心。一位不愿透露姓名的开发商对记者说，他们在上海、杭州等地开发了诸多品质非常高的房子，但综合实力要逊色于参与投标36号地的开发商，价高者得之使他们对该地块望而却步，但结果使他们感觉到，政府宏观调控的目的很明确，就是要减缓房价上升过快的速度，因此，综合实力成为评判标准最重要的环节，因此，只要是有经验、有品牌的开发商都可以和“大腕”们参与竞争。
●专家观点：政府需用36号地交易引导住宅市场
“广渠路36号地的成交确实有些出人意料，不过很明显，政府也是希望通过这块地的交易给市场一个信号，因此从这个方面看来，它的引导意义要高于市场意义。”全国工商联房地产商会会长聂梅生这样评价到。
聂梅生指出，广渠路36号地的信号意义，可以从三个角度来体现。首先，政府此次采取了土地招标出让的方式，没有沿袭以往价高者得的拍卖方式，而是更多考虑到土地综合利用的因素。政府也是想借此强调，价格不等于价值，在以后的土地交易中，将更为注重土地实际价值的体现。
其次，从交易时间来看，现在北京无论一手房还是二手房，价格的涨幅都超过了10%，在全国房价涨幅榜上都列入三甲。而且，虽然从经济学角度，地价并不决定房价，但市场实际情况是，地价的涨幅与涨速要远远高于、快于房价的涨幅，前些天更是接连拍出楼面地价每平方米高达9000元/平方米的地块，这就更给开发商以“房价高是因为地价太高”的口实。因此，政府面临了很大压力，所以在36号地这块可以说万众瞩目的地块交易中，无论如何也不能再出“天价地”。
第三，国家近两年一直在进行力度空前的宏观调控，但从市场反映来看效果并不是十分理想。如果说高档商品房的建设国家可以更多通过市场手段来进行调节的话，那么在解决中低收入人群的住房问题时，就必须要有具体的行政措施加以疏导。而这种疏导最直接的体现就是土地。换句话说，国家需要拿出几块土地来从现实层面引导房地产市场的主力消费，而就目前的情况来看，均价10000元/平方米以内的房子就能代表当前北京主流的消费水平，所以广渠路36号地目前预计9500元/平方米的售价是符合这一要求的。而且就长期来看，国家也应该更多干预到为中、低收入者建房的工作中，通过各种手段来调节房价矛盾。
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广渠路36号会影响周边二手房价吗？
日前，北京城市开发集团有限责任公司和北京城建兴华地产有限公司，联合中标，成为朝阳区广渠路36号住宅及配套项目用地国有土地使用权招标出让中标人，中标价为人民币26亿元。项目定位为：满足CBD大众中等收入人群需求，开发集经济、舒适的中小户型产品为主的多元化住宅、商业、办公、公园于一体的多功能产品。住宅意向销售价格：9500元/平方米。
日前，京城著名房地产经纪机构“我爱我家”公司副总经理胡景晖接受记者采访时表示，目前广渠路周边二手商品房价格约为9000-13000元/平方米，广渠路地块未来预计售价9500元/平方米，明显低于目前二手商品房现价。广渠路拍卖尘埃落定，将对周边地区产生较大影响，长远来看，其未来售价将拉低周边整体房价。
胡景晖分析认为，这个地块上住宅项目的修建，未来将对周边楼盘房价上涨过快势头起到抑制作用。而且，如果此地块住宅项目开发以中小户型为主，未来将补充广渠路地段中小户型供应量的不足，未来该项目将有可能成为人口密集型区域，周边商用配套设施能否满足居住人口的需求还有待探讨。
在分析广渠路36号住宅及配套项目将对未来周边的二手房市场产生什么影响时，胡景晖分析说，短时期内对二手房市场不会造成太大影响，因为一手楼盘从开发到建成入住，至少需要经历两年以上的时间。该地块上住宅项目的建成入住，需等到2008年以后。在这两年中急需购房入住的客户仍会选择已经是现房的二手商品房。而且这个区域二手房建筑年代总体上都比较近，房屋较新，虽然有的房源涉及到营业税和个税，但是大多数的二手楼盘具有地段成熟、交通便利、即买即住等优势乃是正在修建的一手楼盘特别是期房项目无法比拟的。
(作者：张舰 郑杉杉 高彤 徐曼)