2006年下半年针对二手房市场的调控政策频繁出台，在调控后交易冷却的表象下，二手房交易的真实状况到底如何？
在今年第二季度，21世纪不动产曾经发布了“京沪二手热点交易楼盘前十强排行榜”，引起消费者广泛关注。半年后，为了对今年二手市场准确地做出第一线的反馈，21世纪不动对京沪二手房市场中的100个楼盘进行了持续跟踪监测，数据结果显示，二手房市场的“后调控时代”已然来临。
京、沪总体涨势依旧：
北京房价仍不敌上海
根据21世纪不动产2006年12月楼盘前10名监测数据显示，华清嘉园和太阳园分别以145.6%和140.7%的绝对价格增幅（与开盘价格比）继续占据北京楼盘排行榜的前两位，而上海中凯城市之光以209.1%和达安花园以200.0%占据了上海楼盘排行榜前两位。北京的富力城从上期排行榜的第10位上升至本期第6位，成为下半年北京排名上升速度最快的楼盘，而阳光都市由上期排行榜的第5位下滑至本期第8位，成为下半年北京排名下滑速度最快的楼盘，而上海的中远两湾城从上期排行榜的第10位上升到第8位，成为下半年上海排名上升速度最快的楼盘。
从整体增幅来看，北京十强楼盘总体价格平均增幅为94.3%，上海十强楼盘总体价格平均涨幅为136.5%；无论从单个楼盘价格还是总体价格来看，调控后北京楼盘的价格与上海的差距仍存在很大差距。另外，与年中北京十强楼盘总体平均增幅为76.2%，上海十强楼盘总体平均增幅112.9%相比，增幅均出现不同程度的增长，且上海的增长程度要高于北京，反映出二手楼盘的价值，虽受调控政策的影响，但部分楼盘凭借其无以取代的位置优势仍受到买方的追捧。
板块对比明显：
万柳、劲松成区域“新宠”
根据21世纪不动产楼盘监测数据显示，中关村、劲松和万柳地区排在北京区域增幅的前三位。万柳地区因紧邻中关村地区又是海淀区政府主要部门的所在地，道路通畅、环境整洁、生活便利非常适合居住，因此成为在中关村地区工作的白领们安居的首选区域，使得该区域以87.0%的增幅紧随中关村地区。劲松地区紧邻CBD的中心区域，交通便利，又以其价格相对低廉的优势吸引了众多在CBD工作的白领们，亦成为北京房价增长较快的区域。
其中中关村地区凭借独特的教育与科研优势以143.2%的增幅领涨各区域。尤其是五道口地区的华清嘉园，处在国家重点院校云集的中关村核心地带，再加上周边住宅项目的稀缺，造成该地区供需比例的严重失衡，这也就不难理解为什么以华清嘉园为代表的中关村项目总是高居楼盘排行榜榜首。
在上海，静安、松江和虹口同以超过120%的增幅成为上海领涨的区域。
后调控时代的二手房市场：
卖方仍占有话语权
年中国家宏观调控政策的出台，尤其是下半年针对二手房的调控政策密集出台，交易成本的增加造成二手房市场交易量下挫，但交易价格并未出现期望中的回落，卖方依然占有话语权。
以北京市场为例，与年中监测的楼盘相比，监测楼盘的交易价格均有不同程度的增长，短短半年内价格总体的平均增幅为8.5%。针对调控后监测楼盘价格的变化，表三是21世纪不动产根据体系监测数据得出的“北京半年增幅十强”，其中百子湾与中关村地区分别以25.6%和11.1%的增幅成为调控后的领涨区域，而珠江帝景和富力城分别以34.1%和17.1%的增幅成为调控后价格增长最快的楼盘，广渠路的拓宽以及配套的逐步完善是该地段快速升温的主要动力。
对于调控后北京楼盘价格总体仍保持增长，究其原因，一方面受新房市场价格上涨的支撑；另一方面交易热点地区的新房供应量有限，供需失衡依然存在，造成交易成本的增加正在向买方转移。
但目前价格已经处于一定的高位，对于投资者而言收益正在逐步缩小，而风险正在逐渐放大，这有利于抑制市场中的投机行为，促使价格增幅趋于稳定。
（21世纪不动产市场研究中心供稿）