理性年--政策频出抑制房价过快上涨
现象
2006年，被人形象地称作"房地产市场调控年"，政府出台的房地产调控政策可谓雷厉风行，而论对市场的影响效果，最大的还属双70%，和营业税、个人所得税的征收政策。
5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》(国办发(2006)37号)，人称9部委"十五条"，对"国六条"进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。
所谓的"双70%"即指对房屋面积和土地供应结构的限制。《意见》规定，其中自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。另外，中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
点评
"双70%"显然是继1993年的房地产宏观调控之后，政府给出的最为明确的面积和土地供应结构的刚性比例。有关专家分析指出，房地产市场供给的结构性矛盾突出。双70%政策的出台直接增大了中小户型的比例，降低了购房总价。
而前所未有的税收政策给市场带来的信号是房产投资不再有多大空间，商品房的自住时代真正来临。
宝地年--2006年杭州抛出不少好地
现象
据统计，2006年1~12月份，杭州市国土资源局共推出总占地面积约3500亩的土地，与去年的3367亩相比，总量差不多。但值得关注的是，在宏观调控背景下，今年的土地市场高潮迭出，一些宝地被人争抢。
今年土地市场上一个重要的特征就是出现了大批规模在百亩以上的住宅用地。根据阳光顾问的统计，今年占地面积在百亩以上的土地总计8宗，总占地面积达1871亩，占今年所有推出土地总量的51%。
与以往百亩以上土地大都处于滨江、下沙等新发展区域不同的是，今年出让的这些大规模地块不仅仅是集中在一些郊区板块，也有不乏位于市区的地块。
比如由绿城集团以及滨江集团联合竞得的20号地块，占地面积达156亩。根据杭州市公布的城区企业工厂搬迁计划，杭州市区固然还有大批规模比较大的工厂企业搬迁，可以腾出相当数量的建设用地，但是像杭汽发这样位于绝对市中心地区，占地规模又是如此之大的土地确实已经很少了。又比如位于西溪湿地蒋村板块的35号地块，总占地面积234亩，可供建筑面积达到了35.8万平方米，最终由万科、坤和联合竞得。
点评
对于政府相关部门来说，一次性出让大规模的土地，通过总额较高的土地款作为一道进入门槛，可以保证参与竞争的开发商都是有相当的资金实力，可以在开发的同时保证该地块的完整性，不会因为开发商的不同，导致难得一块好地被开发成素质参差不齐的项目。
有业内人士认为，今年杭州土地市场之所以有如此多的宝地被开发商争抢，和一些大公司着眼长远，进行土地储备有关。房地产市场发展到一定阶段，强者愈强，弱者愈弱，越是一些好的地块越容易被一些大公司所看中。
大鳄年--地产大鳄不约而同进驻杭州
现象
2006年的楼市，不时闪现着地产大鳄的影子。
2006年12月11日下午，2时30分。34号地块经过73轮的激烈竞价，最后才花落68号竞买单位--中海发展(上海)有限公司，最后的价格为42800万元，比出让起价高出12965万元，楼面均价为3596.467元/平米。仔细算来，中海算是进入杭州市场的第7家地产大鳄了。
在此之前，纷至沓来的地产大鳄，已经搅动杭州市场许久。只不过去年大鳄们集中在商业用地，今年则更青睐于住宅。去年8月29日，华润以11亿元的价格摘得钱江新城总建筑面积超过55万平方米的综合地块；嘉里则拿下了浙大湖滨校区商业地块；今年5月，万科初次出手拿下九堡两块地；新加坡地产大鳄嘉德置地集团旗下全资子公司--凯德置地(中国)投资有限公司则以5.6201亿元拍得拱墅区和睦地块；复地进入杭州市场几乎是悄无声息的，10月11日摘牌余杭区乔司镇四宗用地，总建筑面积42万平方米，成交价格超过2.4亿元。
点评
其实，早在几年前，地产大鳄们便前来考察杭州市场，甚至有拿地意向，但为何在今年才真正出手？而且如此不约而同？有人说，经过宏观调控后的杭州楼市已经理性了不少，这也是地产大鳄们选择此时入驻杭州的真正原因。
外来大鳄携巨款入杭，一种看法是，竞争对手这么强，本地企业日子难过了。但从另一个角度讲，购房者有了更多的选择，有更多品牌、更多价格区间的产品可供选择。而楼市也有了更多的开发理念和模式的冲击。这样看来，大鳄入杭也是好事一桩了。
万科的魅力之城展示中心已经亮相，华润的万象城也刚刚动工，嘉里的湖滨校区地块明年1月预计也要启动。虽说目前还没看到大鳄开发的房子面市销售，但相信两三年后，大鳄的国际化模式会在杭州本土企业面前完成一场彻底的预演。
买方年--数量不菲的房源排队"待嫁"
现象
截至昨日，杭州透明售房网上显示的数据表明，杭州八大城区的可售商品房为19290套；余杭透明售房网上，四大组团共有可售房源7446套。而根据官方最新数据显示，2006年1～11月杭州市商品房(含经济适用房)的交易数量为46907套，这还是包括了余杭、萧山的数据。
这两组对比数据意味着，按照今年以来的成交速度，目前杭州市场上的存量商品房就足够购房者消化半年了。
除了体量颇大的存量房源，即将面市的楼盘还有不少，而今年下半年杭州大批量出让的地块也将在未来一两年释放出巨量房源供应，这些增量房源为消费者的购房需求提供了想象空间。此外，二手房市场上也有数量不菲的房源"待嫁"。总之，对于购房者来说，如今的杭州楼市，可挑选的余地相当大。
点评
如果说，2005年的杭州楼市已经初具买方市场的轮廓，那么在宏观调控力度更大的2006年，楼市已经大踏步从卖方市场进入买方市场。从前的购房者们排队买房号，彼时的楼市"一号难求"；而如今的一些业主甚至开始因为开发商降价售房而要求"退房"，变化之大，堪称冰火两重天。
楼市进入买方市场，消费者对房子的品质也越来越看重。今年以来，楼市销售中两极分化的现象极为明显。一方面是金色海岸、倾城之恋、银马公寓、西城年华、东方润园、檀香园等在性价比和品质上优势突出的楼盘热销，一方面是一些位置偏远、配套不全的楼盘滞销。随着自住型需求成为市场主流，购房者对住房的品质提出了更高的要求。
从卖方市场步入买方市场，是楼市发展的必然规律，任何一个行业市场在高度发展时，都会经历这个转变，十年前的家电业如此，今天的房地产行业也不例外。其实，市场经济的常态就是买方市场，且随着经济的进一步发展，买方市场将越来越巩固。因此，作为房产品卖方的开发商，如何正面平均利润率下降的现实，调整追求暴利的心态；如何顺应市场需求，提供合适的产品，才是当务之急。
瘦身年--90平方米以下户型越来越多
现象
今年房地产市场最重磅的"炸弹"，当属5月底出台的新政策。在九部委联手出台的房地产调控15条细则中，有关"90平方米以下户型占新建房总面积70%"的规定，引发了楼市户型的"瘦身"及创新革命。
"90大限"出台后，杭州开发商们派出各路人马前往香港、新加坡、日本等在中小户型上有成功经验的地区取经，寻求户型"瘦身之道"。
据钱江晚报前不久的调查，今年6月1日之后，杭州曾有近20个项目因不符合70%的比例而被"卡"，直到10月份后，这批被"卡"项目才陆续"解冻"，目前已有十余个项目领出了施工许可证，据悉，这批调控后领出施工证的项目在套型比例上多多少少向90平方米做了"倾斜"。一些先前拿地的项目，对90平方米以下户型所占比例也做了调整。
而如何在90平方米的框架里做出紧凑实用舒适的户型，更是开发商们下功夫的重点。日前，由省建设厅及杭州市建委等相关部门举办的2006"住在杭州"中小套型住宅户型设计大赛上，开发商和设计师们做出了很多奇思妙想；而今年刚刚杀入杭州的万科，也在不久前举办了80平方米的"可能住宅设计竞赛"，崭新的设计思路让人叹为观止。
点评
在合理消费观念的引导下，目前杭州楼市中，90平方米以下的中小户型成为最热销的房源。从杭州透明售房网的统计来看，今年很多楼盘开盘后，小户型经常一销而空，剩下大户型积压的局面。
而事实上，户型"瘦身"是房地产市场理性回归的重要特征之一。在日本和欧洲一些国家，在上世纪70年代末的时候70~120平方米的中小户型占了新增住宅的50%，到了80年代末的时候占了65%，到了90年代末70~120平方米占了80%，成为新增住宅的主流。也就是说整体户型平均面积标准趋降，户型面积在向中小型发展。
维权年--集体收房验房成为热门词汇
现象
从年初连续多个楼盘传出"集体收房"开始，2006年房市就打上了维权的烙印。
经过杭州楼市前几年大规模的开发建设，今年以来，各项目开盘的开盘，交付的交付，一些商品房买卖和使用中潜在的问题也随之浮出水面，使得这个2006年冒出了不少维权新名词。
集体收房是上半年的热门词汇。一个人的声音太小，团结才是力量。原本处于弱势的消费者通过联合，在与开发商博弈的天平上增加了自身的砝码。
民间验房师则在下半年忽然走红。本报推出的免费验房活动，让验房概念深入广大购房者的心。
物业纠纷则是房产维权中涉及最多的内容。由于杭州的物业管理服务发展的时间相对较短，许多物管公司专业化程度不强，管理经验有限，因此还存在很多不合理的地方，尤其在细节处理上往往与业主们的预想有出入，因此导致了许多小区闹出物业纠纷事件。
点评
这些新现象的出现，都与目前很多商品房质量存在一定的问题，以及房地产市场一些不规范行为有关。房地产开发是一项浩大的工程，没有问题的小区是不存在的。但是在维权过程中，切忌太"过"，只有理性维权，才能寻找到最合适的解决方式。
法律专家提醒，消费者购房过程中必须具备平等意识、证据意识和求助意识。房屋不同于一般消费品，涉及工程质量、合同、物业等多个领域，有关法律法规极其复杂，如果发生了对己不利的事情，或者预料到风险可能到来时，应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系，以求得帮助。
(作者：张卉卉 徐叔竞 詹丽华)